Net als in uw thuisland, heeft het kopen van vastgoedobjecten in Spanje voor u, als resident en niet resident in Spanje, een aantal financiële consequenties. De meest belangrijke en voorkomende belastingen en heffingen hebben wij voor u op deze pagina weergegeven. Daar elke regio in Spanje afwijkende belastingen en heffingen kan hanteren, adviseren wij u om voor een exacte berekening contact op te nemen met ons kantoor. Ons kantoor kan u helaas geen advies geven omtrent fiscale kwesties in uw thuisland.
Inkomstenbelasting residenten
Elke buitenlander die resident is in Spanje moet belastingaangifte doen met betrekking tot zijn persoonlijke verplichtingen en over het wereldwijde inkomen, de Impuesto sobre la renta de las personas físicas, oftewel IRPF. U wordt als resident beschouwd als u meer dan zes maanden per jaar in Spanje verblijft. Ook als u zich nog niet officieel als resident hebt aangemeld. In Spanje is de inkomstenbelasting progressief en start bij 19%, oplopend tot 45%. U kunt als resident in Spanje tot een bepaald bedrag hypotheeklasten, zoals rente en aflossing, in mindering brengen op uw belastbaar inkomen.
Inkomstenbelasting niet residenten
Als u een vastgoedobject bezit, maar geen resident bent in Spanje en het vastgoedobject niet verhuurt, bent u in Spanje toch belastingplichtig voor de inkomstenbelasting. De belasting wordt geheven over een toegerekend of forfaitair inkomen van 1,1% van de kadastrale waarde van de woning en 2% als de kadastrale waarde niet herzien is sinds 1994. Het toegerekende inkomen wordt tegen het niet-residententarief van 19% belast. Voor residenten van buiten de Europese Unie bedraagt het tarief 24%.
Het modelo 210
Als u vastgoed in Spanje bezit terwijl u er jaarlijks minder dan 183 dagen verblijft, bent u weliswaar geen fiscale resident, maar toch, als niet-resident, belastingplichtig in Spanje. Dit gebeurt door middel van modelo 210 van de Spaanse belastingdienst. Modelo 210 is een belasting op eigendom voor mensen die niet permanent in Spanje verblijven. Heeft u bijvoorbeeld een gezellig appartement aan één van de Costa’s waar u elk jaar gaat overwinteren? Of woont u zelf buiten Spanje maar verhuurt u een prachtige Spaanse villa? Dan moet u rekening houden met modelo 210. In het Spaans noemt men deze belasting ‘Impuesto sobre la renta de no residentes’. Het is een belasting die wordt geïnd door de Spaanse staat, niet door de Spaanse belastingdienst (Hacienda). Deze is niet alleen verplicht voor mensen die een tweede verblijf in Spanje hebben, maar ook voor mensen die hun vastgoed in Spanje verhuren om er inkomsten uit te halen. Maar er zijn ook nog andere situaties waarbij u rekening moet houden met deze belasting. Zo moet u modelo 210 ook indienen wanneer u als natuurlijke persoon in Spanje verblijft vanwege uw werk, maar de Spaanse nationaliteit niet bezit. Bent u de enige eigenaar van het vastgoed? Dan moet enkel u een aangifte indienen. Heeft u het onroerend goed samen met iemand anders gekocht of met meerdere personen? Dan dient elke eigenaar een percentage van de aangifte in te dienen, gelijk aan het percentage dat men eigenaar is van het vastgoed.
Vermogensbelasting
Voor de vermogensbelasting, de Impuesto sobre el Patrimonio extraordinario, geldt een progressief tarief dat start bij 0,2%, oplopend tot 2,5%.
Onroerendgoedbelasting
Als eigenaar van vastgoed in Spanje betaalt jaarlijks u een onroerendgoedbelasting, de Impuesto sobre Bienes inmeubles, oftewel IBI, die start bij 0,3%, oplopend tot 0,8%. Het exacte percentage is afhankelijk van de betreffende gemeente waarbinnen het object gesitueerd is. Onroerendgoedbelasting betaalt u altijd, ook als u niet bent ingeschreven in Spanje.
Belasting over waardevermeerdering
Bij verkoop van een vastgoedobject met perceel dient u altijd over de waardestijging van het perceel aan de gemeente een belasting over de waardevermeerdering, de Plusvalía, te betalen, ongeacht de periode dat u de grond bezit.
Vermogenswinstbelasting
Bij verkoop van een vastgoedobject dient u vermogenswinstbelasting te betalen, de Impuesto sobre incremento de Patrimonio de la venta de un bien inmueble, die bij residenten wordt geheven via de inkomstenbelasting van het jaar waarin het vastgoedobject verkocht werd. Er is een verschil in de te berekenen belastingtarieven, afhankelijk van uw residentschap. Als resident wordt er namelijk een ander tarief toegepast dan wanneer u geen resident in Spanje bent. Voor residenten gelden onderstaande tarieven over de gemaakte winst bij verkoop:
- 19% over het deel tussen € 0,00 en € 6.000,-
- 21% over het deel tussen € 6.000,- en € 24.000,-
- 23% over het deel boven € 24.000,-
Als u geen resident bent in Spanje geldt een vast tarief van 19% over de winst. De vermogenswinstbelasting is het verschil tussen de aankoopprijs en de verkoopprijs. De aankoopprijs wordt vermeerderd met de onderhoudskosten, verbouwingskosten, makelaarskosten, etc. Voor de berekening van de koopprijs geldt een indexatiesysteem, hierdoor wordt de inflatie vrijgesteld. De koper is verplicht 3% van het verkoopbedrag inhouden en deze via een 211-formulier direct aan de belastingdienst te betalen als voorheffing op deze belastingafdracht. Op deze wijze heeft de fiscus de verantwoording voor deze betaling bij de koper gelegd. Betaalt de verkoper deze voorheffing niet aan de belastingdienst dan draait de koper voor deze belastingafdracht van de vermogenswinstbelasting op.
Residenten en niet-residenten in Spanje die onroerend goed overdragen dat is verkregen in of voor 1994 kunnen in aanmerking komen voor vermindering van de vermogenswinstbelasting. Dit kan zelfs leiden tot een gehele vrijstelling. Als u namelijk op 31 december 1996 uw huis langer dan twee jaar in bezit had, dan heeft u recht op 11,11% mindering voor elk jaar dat het huis langer dan deze datum in uw bezit was.
Overdrachtsbelasting
Als u van een particulier koopt, betaalt u in Spanje overdrachtsbelasting, de Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, de ITP, over het officieel ingeschreven bedrag. Het exacte tarief is afhankelijk van de regio waarbinnen het vastgoedobject gelegen is en bedraagt, met uitzondering van enkele streekgebonden voordelen, tussen 7% en 11%. Echter, afhankelijk van de regio waarin wordt gekocht kan het tarief afwijken of kan er zelfs besloten worden om met BTW aan te kopen, als de koop tussen zakelijke partijen gebeurt. Om zeker te zijn van het juiste tarief voor uw regio, adviseren wij u om contact op te nemen met ons kantoor. Overdrachtsbelasting dient binnen 30 dagen na de juridische levering voldaan te worden.
Overdrachtsbelasting in de Valencia Regio
In de Comunidad Valenciana, waar de Costa Blanca onder valt alsmede de provincies Alicante, Valencia en Castellon, worden sterk afwijkende betalingen gehanteerd. Voor de aankoop van een bestaande woning wordt voor panden tot € 1.000.000,- een overdrachtsbelasting berekend van 9%. Voor panden duurder dan € 1.000.000,- geldt een tarief van 11% van de koopsom. Kopers jonger dan 35 jaar en bepaalde kwetsbare groepen betalen in de Valencia Regio een tarief van 6% bij bestaande woningen tot € 1.000.000,-.
Omzetbelasting
Als u in Spanje grond koopt van een projectontwikkelaar betaalt u 21% omzetbelasting, de IVA. Koopt u van een particulier dan is dit 10%. Dit is dan geen IVA, maar ITP. Afhankelijk van de regio waarbinnen het perceel gelegen is, kan dit tarief afwijken. Neemt u contact op met uw gestor (accountant) voor het in uw regio geldende tarief. Als u een nieuwbouwhuis koopt van een projectontwikkelaar, woning en perceel, betaalt u slechts 10% omzetbelasting over de gehele aankoop. Koopt u eerst het perceel, dan betaalt u 21% omzetbelasting, ook al laat u later er een huis op bouwen door een projectontwikkelaar/aannemer. Over de nieuwbouw betaalt u dan 10% omzetbelasting. Als u tegelijkertijd een garage bij de nieuwbouw laat bouwen, betaalt u ook daarover 10% omzetbelasting. Laat u bij een bestaand huis een zwembad of een garage bouwen, dan betaalt u 21% omzetbelasting. Over verbouwingen bij een bestaande woning, die niet meer dan 25% van de kadastrale waarde bedragen, betaalt u 21% omzetbelasting.
Bouwbelasting
Voor de aanvraag van een bouwvergunning wordt ongeveer 2,5% bouwbelasting, de Impuesto sobre Construcciones, instalaciones y obras, gerekend over de gedeclareerde waarde van uw toekomstige woning. Deze waarde wordt door de architect die bij de bouw betrokken is aangegeven. Het percentage is afhankelijk van de gemeente. Vaak heeft de architect het percentage al in zijn offerte aangegeven en zal de architect die belasting voor u betalen.
Vermogensbelasting in Spanje
De vermogensbelasting dient in Spanje elk jaar op 31 december betaald te worden. Er is een vrijstelling van € 700.000,- die in mindering wordt gebracht op de belastinggrondslag. Uitsluitend de belastingplichtigen die iets moeten betalen, zijn verplicht aangifte te doen. Ook diegene waarvan de waarde van de goederen en rechten hoger is dan twee miljoen euro, zelfs als dat neerkomt op een negatief bedrag, dient een aangifte in te dienen. De belastingadviseur van HouseVision is gespecialiseerd in de verlening van advies voor zowel kleine als middelgrote bedrijven in Spanje, biedt advies en staat tot uw beschikking voor de opmaak en het indienen van de volgende aangiftes:
- Belasting over de toegevoegde waarde (btw in Spanje)
- Spaanse Inkomstenbelasting voor natuurlijke personen (inhouding en aanbetaling over inkomsten uit werk en bepaalde economische activiteiten)
- Inkomstenbelasting voor natuurlijke personen (inhouding en aanbetaling over bepaalde inkomsten of huurinkomsten)
- Het aanvragen van gespreide betaling van de vennootschapsbelasting in Spanje
- Jaarlijkse aangifte van transacties met derden
- Jaarlijkse aangifte van de Spaanse vennootschapsbelasting
Wij werken in heel Spanje, behalve…
Door onze online werkwijze kunnen wij u in heel Spanje van dienst zijn, met uitzondering van de gebieden Ceuta en Melilla, Canarische Eilanden en Baskenland. Door de sterk afwijkende wetgeving, waarbij niet alleen het belastingstelsel anders is, maar wij ook vergunning technisch geen fiscale bemiddeling aldaar mogen uitvoeren, kunnen wij u in Ceuta en Melilla, Canarische Eilanden en Baskenland op geen enkele wijze van dienst zijn met betrekking tot fiscale zaken. Mocht u in één van deze gebieden resideren, adviseren wij u om een gestor ter plaatse te zoeken.
Meer weten?
Een oriënterend gesprek verplicht u tot niets maar kan zeer verhelderend zijn. Wij zijn er zeker van dat ook u voordeel zult hebben bij onze brede expertise. Wilt u meer informatie over onze mogelijkheden bij aankoopbegeleiding? Bel ons dan tijdens onze kantooruren of vul het formulier hieronder zo volledig mogelijk in en stuur het door. Na ontvangst nemen wij zo spoedig mogelijk contact met u op. Wij spreken gewoon uw taal, dus dat is wel zo makkelijk.
Meer informatie aanvragen