Het overeenkomen van een prijs en overige condities is een van de meest complexe onderdelen van het kopen van een woning in Spanje. Is het bod niet te hoog, of te laag? En wat is gebruikelijk met ontbindende voorwaarden en wat juist niet? Buiten dat u moet onderhandelen over de prijs, moet u het ook eens worden over andere aspecten van de aankoop, zoals uiterlijke opleverdatum, mogen de aanwezige meubels achterblijven, wie is verantwoordelijk voor wat, etc. Wettelijk zijn er in Spanje, wat betreft bieden en onderhandelen, weinig zaken vastgelegd. Hoewel een mondelinge overeenkomst rechtsgeldig is, is er echter pas echt sprake van een overeenkomst als alle zaken op papier zijn vastgelegd en een eerste betaling is voldaan. Op dat moment is er sprake van een wettelijke overeenkomst en weten koper en verkoper meteen wat hun rechten en plichten zijn.
Recht van gunning
Vanuit de wet zijn er, na het bereiken van overeenstemming, enkele zaken van invloed. Zo heeft een verkoper altijd het recht van gunning. Dus ondanks dat u wellicht een mondelinge overeenkomst bereikt, heeft de verkoper, zolang er geen schriftelijke overeenkomst is, de vrijheid om te bepalen of en aan wie de woning gegund wordt. Dus aan wie de woning verkocht wordt en óf er überhaupt verkocht wordt. Het recht van gunning is niet vastgelegd in een wetsartikel, maar is inherent aan het eigendomsrecht van de verkoper in Spanje. ‘Eigendom’ is het meest omvattende recht wat bestaat op vastgoed en de eigenaar mag dus zelf bepalen wat er met dit vastgoed gebeurt bij verkoop.
De commerciële waarde
De vraagprijs voor een woning kan al dan niet realistisch zijn voor de Spaanse markt. Veel verkopers maken de fout om een hoog prijskaartje aan hun huis te hangen op basis van hun perceptie van de taxatiewaarde in plaats van de commerciële waarde. Daar waar de taxatiewaarde uitgaat van min of meer vaste waardes voor bebouwing en perceel, is een commerciële waarde veel flexibeler. Deze beide waardes kunnen dus in voorkomende gevallen redelijk uit elkaar liggen. De commerciële waarde is echter de waarde die aangeeft in welke richting de uiteindelijk koopprijs mag gaan, als u niet te veel wilt betalen. Weinig kopers hebben echter een goede kennis van de actuele marktprijzen. Dit is waarom wij bij aankoopbegeleiding graag altijd eerst een waardebepaling uitvoeren om de commerciële waarde willen bepalen, voordat wij advies uit kunnen brengen over een eventueel bod. De commerciële waarde wordt door ons bepaald door de bevindingen van onze bouwkundigen naast de verkoopprijzen van de laatste zes maanden te leggen van vergelijkbare objecten in de omgeving van het betreffende vastgoedobject.
Ander land, ander gebruik
Het onderhandelen gaat in Spanje vaak net iets anders dan dat u in uw thuisland gewend bent. In Spanje is het openingsbod meteen realistisch en wordt daarmee aangegeven naar welke koopprijs de potentiële koper wenst te gaan. Daarop geeft de verkoper met een tegenbod aan aan welke verkoopprijs hij wilt ontvangen. Als die twee bedragen redelijk bij elkaar in de buurt liggen, komt het vaak wel goed. Als u echter een niet realistisch bod uitbrengt, loopt u de kans dat de verkoper u niet serieus neemt, en in het ergste geval zelfs beledigd kan zijn. De kans dat de onderhandelingen dan meteen worden afgebroken of de verkoper aan de vraagprijs zal vasthouden is dan vrij groot.
Een bod uitbrengen
Een bod is afhankelijk van meerdere factoren. In de eerste plaats uw budget, maar ook de noodzaak van de verkoper om te verkopen, uw urgentie, etc. Het onderhandelen over de prijs kan een eenvoudige tegenruil zijn of een langdurig proces van heen en weer gepraat. Start daarom altijd met een realistisch bod. Als de commerciële waarde € 400.000,- bedraagt, is het dus niet realistisch om € 300.000,- te bieden met de hoop dat de verkoper wel gaat zakken. Realistischer is om in dat geval € 380.000,- te bieden. De verkoper zal een dergelijk bod serieus nemen en waarschijnlijk verder zakken met zijn tegenbod dan wanneer u veel te laag inzet. Als uw budget € 300.000,- is, heeft het ook geen zin om een bod uit te brengen op een huis met een vraagprijs van € 400.000,-. Kijkt u in dat geval naar huizen die uw budget niet overschrijden. Dit ook daar u rekening dient te houden met de kosten koper van ongeveer 12 tot 13% van de koopprijs, die bovenop de koopprijs komen.
Acceptatie van het bod
Is het bod geaccepteerd? Dan is het zaak om de overeengekomen koopcondities vast te leggen in een overeenkomst. Dit kan in een eenvoudig reserveringscontract of direct in en koopcontract (contrato de arras). Nadat beide partijen het contract ondertekend hebben, volgt een aanbetaling. Dit kan in voorkomende gevallen eerst een kleine betaling zijn om de woning van de markt te halen, maar steeds vaker vraagt de verkopende partij direct een aanbetaling van 10% van de koopprijs. Het is hierbij van groot belang dat u pas een aanbetaling doet, nadat alle partijen ondertekend hebben.
Wij kunnen voor u onderhandelen
Spreekt u de taal niet of vindt u onderhandelen sowieso lastig, dan kunnen wij u de onderhandeling uit handen nemen. Wij doen dit al meer dan 25 jaar en kennen elk trucje dat de verkopende partij gebruikt. Hierbij is het voor u belangrijk te weten dat wij géén overeenkomst uit uw naam mogen aangaan en elk uit te brengen bod vooraf goed met u doornemen. Vooraf bespreken wij de door u gewenste koopprijs en geven wij u advies over het openingsbod. Gedurende de onderhandeling zijn wij steeds het contactpersoon tussen u en de verkoper. Zodra er overeenstemming is bereikt, controleren wij het door de verkopende partij opgemaakte contract, zodat u meteen weet dat ook dat is zoals door u gewenst. Wilt u dat wij voor u onderhandelen? Dan bedraagt ons tarief 15% van het door ons bereikte verschil tussen vraagprijs en koopprijs, met een minimum van € 895,-. Bij het aangaan van de opdracht tot dienstverlening voldoet u het minimale tarief, waarna het resterende deel voldaan dient te worden na het bereiken van een akkoord met de verkopende partij. Het onderhandelen met de verkopende partij is inclusief controle van de reserverings- of koopovereenkomst. Bieden en onderhandelen is inbegrepen in het compleet pakket bij aankoopbegeleiding.
Meer weten?
Een oriënterend gesprek verplicht u tot niets maar kan zeer verhelderend zijn. Wij zijn er zeker van dat ook u voordeel zult hebben bij onze brede expertise. Wilt u meer informatie over onze mogelijkheden? Bel ons dan tijdens onze kantooruren. Wij spreken gewoon uw taal, dus dat is wel zo makkelijk. Wilt u meteen deze dienst aanvragen? Vul dan het formulier hieronder zo volledig mogelijk in en stuur het door. Na ontvangst nemen wij zo spoedig mogelijk contact met u op.
Deze dienst aanvragen