Wonen in Spanje, wie droomt daar niet van? Daar waar vroeger vooral gedroomd werd van een woning onder de Spaanse zon, wil men nu steeds vaker deze droom daadwerkelijk realiseren. Het prettige, maar bovenal gezonde klimaat is voor veel kopers de meest gehoorde motivatie. Maar het kopen in Spanje betekent het kopen van een huis in een ander land, met andere gebruiken en wetten en, niet geheel onbelangrijk, een andere cultuur. Als u zich vooraf niet goed laat informeren of bijstaan loopt u al snel tegen juridische problemen, onvolledige eigendomsdocumenten, illegale constructies, financiële risico’s zoals verborgen kosten of hypotheken en andere vervelende valkuilen aan.
Kadaster en register
In de meeste landen is het kadaster leidend. In Spanje is echter het vastgoedregister leidend en niet het kadaster. Het kadaster geeft slechts de werkelijke situatie weer en het vastgoedregister de geregistreerde situatie. Als deze gegevens onderling een kleine afwijken vertonen is dat geen onoverkomelijk probleem. Zo gaat het kadaster standaard uit van buitenmaten bij een bebouwde oppervlakte, maar kan het register binnenmaten hanteren, wat al snel tot een afwijking van ongeveer 10% kan zorgen. Bij grote afwijkingen dient de eigenaar dit, vóór ondertekening van de koopakte bij de notaris, te laten herstellen in het vastgoedregister. Makelaars in Spanje weten dat in veel landen buiten Spanje het kadaster leidend is. Met die wetenschap nemen sommige makelaars een uitdraai van het kadaster mee om ‘significant aan te tonen’ dat met de registratie alles in orde is. Echter, zij dienen om dit aan te tonen ook een recente Nota Simple te overleggen, samen met de kadastrale gegevens. Een Nota Simple is een uittreksel van de registratie en dus leidend. Een goedwillende makelaar kan een Nota Simple nog dezelfde dag, maar in ieder geval binnen 48 uur, in huis hebben.
Kopen van nieuwbouwprojecten
In Spanje schieten de nieuwbouwprojecten als paddenstoelen uit de grond. Steeds meer makelaars verkopen dan ook alleen nog woningen in nieuwbouwprojecten. Logisch, want men kan gebruikmaken van een gelikte showwoning, professioneel ontworpen promotiemateriaal en, ook best interessant, hoge commissies die vaak het dubbele zijn van de standaard commissies bij gebruikte woningen. Daarbij heeft de makelaar als de woning verkocht is niet heel veel werk meer, want de projectontwikkelaar of diens advocaat neemt het dan graag van de makelaar over. Echter, niets is zo ‘gevaarlijk’ als het kopen van een woning in een nieuwbouwproject in Spanje. Dit daar u gedurende het bouwproces in termijnen steeds een deel van de koopsom moet betalen, zonder dat u meer heeft gekregen dan een contract. Een contract dat vaak een clausule bevat waarin staat dat wanneer u één keer niet betaald het contract ontbonden kan worden en u dus én geen woning heeft, én al het door u betaalde geld kwijt bent. Daarbij heeft de projectontwikkelaar veelal het contractueel recht bedongen dat de afwerking mag afwijken van wat is overeengekomen als dit in de praktijk, om welke reden ook, niet uitvoerbaar blijkt of de oplevering mag worden uitgesteld als sprake is van ‘overmacht’. Hiermee komt u in een chantabele positie, want wanneer u kiest om een betaling tegen te houden tot de projectontwikkelaar zijn verplichtingen nakomt, beroept de projectontwikkelaar zich direct op de bepaling dat het contract ontbonden kan worden. Verder ‘vergeten’ projectontwikkelaars nog wel eens om een bankgarantie op te nemen in de koopovereenkomst. En dat kan heel vervelend zijn als de projectontwikkelaar halverwege te maken krijgt met bijvoorbeeld een faillissement.
Kopen van rustica-objecten
Steeds meer mensen dromen ervan om midden in de natuur te wonen, ver weg van het drukke stadsleven, en komen dan veelal uit bij als ‘Rustica’ gekwalificeerde objecten, vaak ‘Finca’ genoemd. Het is hierbij belangrijk te weten dat er in Spanje er twee belangrijke kwalificaties zijn voor percelen, te weten stedelijk (urbana) en rustiek (rustica). Die laatste categorie, de landelijke of agrarische grond, is strikt beschermd. Zo mag er alleen gebouwd worden als het project past binnen het landbouw- of natuurbestemmingsplan. Een moderne woning bijvoorbeeld valt daar meestal niet onder. Daarbij moet de perceeloppervlakte in de regel minimaal 10.000 m2 bedragen. Hierbij mag de bebouwde oppervlakte nooit meer dan 2% van de perceeloppervlakte innemen. Als u een bestaande woning wilt kopen die gesitueerd is op een rustiek perceel, is het ook belangrijk dat de perceeloppervlakte minimaal 10.000 m2 is. Is het perceel kleiner of is de bebouwde oppervlakte meer dan 2% van de perceeloppervlakte, dan mag u niets aanbouwen. Een te klein perceel brengt tevens met zich mee dat de woning vaak gelegaliseerd is door leeftijd als de woning ouder is dan 15 jaar. In dat geval mag u niets aan de uitstraling van de woning veranderen. Zorgt u er in ieder geval voor dat er een ‘licencia de primera ocupación’ of gelijkwaardig is afgegeven door de gemeente. Is dit niet het geval, is het belangrijk dat de woning voldoet aan alle eisen tot bewoning om deze alsnog te krijgen. Zonder licencia de primera ocupación of gelijkwaardig document is het krijgen van een verhuurlicentie vrijwel onmogelijk en kan een woning vaak ook niet worden aangesloten op het drinkwaternetwerk. Daarbij mogen notarissen in verschillende Spaanse regio’s een woning die geen licencia de primera ocupación of gelijkwaardig document heeft alleen laten registreren als u daar als koper expliciet toestemming voor geeft.
De ‘gratis’ aankoopmakelaar
In Spanje zijn diverse ‘aankoopmakelaars’ actief die hun dienstverlening ‘gratis’ aanbieden. Deze aankoopmakelaars claimen de belangen van de koper te behartigen, maar in werkelijkheid hebben zijn een lucratieve commissie-afspraak met verkopend makelaars. Makelaars die er alles aan doen om de woning voor een zo hoog mogelijke prijs en de beste voorwaarden te verkopen. De makelaar krijgt een commissie bij verkoop die hij vervolgens deelt met de ‘gratis werkende’ aankoopmakelaar. Net als de makelaar heeft deze aankoopmakelaar dus een financieel belang bij de verkoop en is het niet onlogisch dat de aankoopmakelaar misstanden op zijn minst rooskleuriger zal voordoen dan dat ze in werkelijkheid zijn, laat staan dat de aankoopmakelaar tot het uiterste zal gaan bij de onderhandeling. Want als u niet koopt, verdiend de aankoopmakelaar niets en als u te voordelig koopt verdient hij minder. En dat kan natuurlijk nooit de bedoeling zijn. Voor aankoopbegeleiding in Spanje doet u er dus verstandig aan om een partij in de hand te nemen die écht onafhankelijk werkt. Een partij die gewoon een vergoeding vraagt voor de dienstverlening en daardoor onafhankelijk een deugdelijke en eerlijk advies kan geven en een woning goed kan analyseren. Hoesevison is zo’n partij. En omdat wij, anders dan de ‘gratis’ aankoopmakelaar, geen enkel financieel belang hebben bij de verkoop van een woning, onderhandelen wij tot het uiterste en komen wij vaak heel veel lager uit dan de ‘gratis’ aankoopmakelaar, wat ons meteen ook een stuk ‘gratiser’ maakt.
Reserveringscontract of koopcontract?
Als u een huis gaat kopen in Spanje, zullen de meeste makelaars u, bij gebleken interesse van uw kant, u een reserveringsovereenkomst voorleggen, waarmee de woning voor een korte periode van enkele weken ‘van de markt’ gehaald kan worden. Deze reservering is géén optie en als u in de reserveringsperiode besluit om af te zien van koop verliest u de door u gedane reserveringsbetaling. Het bedrag dat u dient te voldoen om de woning exclusief voor u te reserveren staat niet vast, maar u kunt uitgaan van € 3.000,- tot € 6.000,- en bij de woningen in het hogere prijssegment nog wat hoger. Een reserveringsovereenkomst is een simpel contract van vaak één A4tje en eigenlijk alleen in het voordeel van de verkoper. Dit daar de koper de gedane reserveringsbetaling verliest bij terugtrekking, maar de verkoper geen boete krijgt als deze afziet van verkoop. Van enige zekerheid dat de woning ook echt voor u bestemd zal zijn, is dus niet direct sprake. Daarbij worden normaal gesproken géén ontbindende voorwaarden opgenomen voor bijvoorbeeld ter verkrijging hypotheek of andere zaken. Hoe groot de druk ook door de makelaar wordt opgevoerd en hoe groot de rijen overige potentiële kopers ook zijn, ga nooit een reserveringsovereenkomst aan, maar laat de reserveringsbetaling eenvoudig opnemen in een veel veiliger Contrato de Arras.
Kopen onder ‘Cuerpo Cierto’
Makelaars nemen graag in een koopcontract (Contrato de Arras) op dat het vastgoed verkocht wordt onder ‘Cuerpo Cierto’. Met het kopen van vastgoed onder ‘Cuerpo Cierto’ wordt aangegeven dat de aankoop wordt gedaan op basis van wat er daadwerkelijk is (of niet is) en wat de koper heeft gezien of had kunnen zien, en niet op basis van wat is opgenomen in officiële documenten of in het vastgoedregister en het kadaster. Hoewel onschuldig ogend, geeft u hiermee direct al uw rechten op om verhaal te halen met betrekking tot afwijkingen in oppervlaktes tussen het vastgoedregister en kadaster, maar ook bijvoorbeeld bij gebreken die u heeft gezien of in ieder geval had kunnen zien. U geeft dan namelijk aan dat u op de hoogte bent van alle afwijkingen en gebreken en dat u het vastgoed koop zoals gezien. Het wordt dan, bij bijvoorbeeld een lekkend dak of vochtproblemen, maar ook bij afwijkingen in de registratie of het compleet ontbreken daarvan, erg lastig om een verkopende partij achteraf aansprakelijk te stellen. Dit is waarom wij een bouwkundige inspectie adviseren als u gebruik maakt van onze service aankoopbegeleiding en alle inschrijvingen kundig laten controleren door onze vastgoedadvocaat. Na deze controles weet u precies wat u koopt en is zelfs het kopen onder ‘Cuerpo Cierto’ geen enkel probleem.
Oplichting met NIE
Het aanvragen en ophalen van een NIE, definitief en tijdelijk, dient altijd persoonlijk in Spanje te gebeuren. U kunt uiteraard een andere persoon machtigen middels een notariële machtiging van een notaris in Spanje, maar dat is een lastige, en kostbare procedure als u niet in Spanje bent. In dat geval dient de tekst voor de machtiging opgemaakt te worden bij een notaris in Spanje, waarna deze tekst officieel vertaald dient te worden. Vervolgens dient de notaris in uw thuisland een machtiging in twee talen op te maken die u ondertekend, waarna de machtiging naar de gevolmachtigde in Spanje gestuurd moet worden. Dit is een vrij kostbaar traject en vele malen duurder dan een vliegticket met luxe hotelovernachting in een vijfsterren hotel. Het spreekt dan voor zich dat de vele aanbiedingen op het internet van onduidelijke bedrijfjes die voor enkele honderden euro’s een NIE voor u kunnen verzorgen zonder dat u in Spanje aanwezig bent, met minimaal een klein vraagteken moeten worden bekeken. Veelal betreft het hier ordinaire oplichting en hoort u niets meer van het bedrijf nadat u betaald heeft. Men weet namelijk dat u niet naar Spanje gaat voor aangifte voor een dusdanig laag bedrag en dat de Spaanse politie sowieso niets met een aangifte doet bij bedragen die lager zijn dan vijfhonderd euro.
NIE registreren bij de belastingdienst
Nadat u een NIE hebt gekregen is het belangrijk om te controleren of uw NIE is geregistreerd bij de Spaanse belastingdienst. Een niet of niet juist geregistreerde NIE zorgt ervoor dat bijvoorbeeld de overdrachtsbelasting niet voldaan kan worden. Het te laat betalen van de overdrachtsbelasting, om welke reden ook, heeft buiten de naheffing ook een boete als vervelend gevolg. Zorg ook dat u bij de aanvraag van het NIE een juist adres opgeeft. Een niet bestaand of onjuist adres wordt door het systeem van de Spaanse belastingdienst gezien als een foutief ingediende aanvraag waardoor uw NIE niet kan worden geregistreerd. Indien ná ondertekening van de notariële koopakte blijkt dat uw NIE niet of niet juist geregistreerd is, kan de registrator, in uw eigen belang, ervoor kiezen om de registratie alsnog, op uw kosten, te laten registreren bij de Spaanse belastingdienst.
Eerst even sparren?
Met zoveel informatie beschikbaar op internet, de televisie en in alle overige media, in combinatie met de angstaanjagende verhalen van ‘ervaren huizenkopers’ op de terrasjes, begrijpen wij heel goed dat het u wellicht behoorlijk gaat duizelen en u door de bomen het bos niet meer ziet, waardoor u misschien af gaat zien van uw droom: een eigen woning onder de Spaanse zon. Een oriënterend en geheel vrijblijvend gesprek op één van onze kantoren kan dan zeer verhelderend zijn zonder dat u meteen iets verplicht bent. Wij zijn er zeker van dat ook u voordeel zult hebben bij onze brede expertise. Wilt u liever eerst telefonisch meer informatie over onze mogelijkheden? Bel ons dan tijdens onze kantooruren. Wij spreken gewoon uw taal, dus dat is wel zo makkelijk.
Maak een afspraak
Let op: het maken van een afspraak op onze kantoren in Nerja en Benissa is op dit moment alleen mogelijk voor het bespreken van onze mogelijkheden met betrekking tot juridische dienstverlening en aankoopbegeleiding.