Net als in uw thuisland komen er bij het kopen van huis in Spanje kosten kijken, de zogenaamde ‘Kosten Koper’. Uiteraard houdt u hier rekening mee als toekomstig koper van een huis in Spanje. De kosten koper zijn in Spanje echter anders dan u wellicht in uw thuisland gewend bent en bedragen ongeveer 12% van de koopsom, als er sprake is van één kadastrale referentie, en kunnen per autonome regio verschillen. Bij meer kadastrale referenties zijn er meer objecten of percelen betrokken, dus ook meer registraties, wat de totale kosten hoger kan maken. Om u te helpen met de oriëntatie op het aankoopproces én een eerlijke indicatie te geven van de bijkomende kosten, hebben wij de gemiddelde kosten voor u op een rij gezet. Let op: De kosten koper worden in Spanje niet meegefinancierd en dient u uit eigen vermogen te betalen. Juist daarom is het belangrijk dat u deze kosten goed begrijpt en meeneemt in het financiële plaatje. U dient er tevens rekening mee te houden dat het in de Spaanse vastgoedwereld, bij ondermeer makelaars, architecten, notarissen, advocaten en bouwbedrijven, niet ongebruikelijk is om tarieven en kosten van diensten altijd exclusief BTW weer te geven.
In geval de koopsom erg laag is, kunnen de kosten koper hoger uitvallen door de minimaal berekende tarieven voor notaris-, registratie- en gestoriale kosten, tot soms zelfs 18% van de koopprijs.
Overdrachtsbelasting
Het grootste deel van de kosten koper beslaat de overdrachtsbelasting (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ofwel ITP). De hoogte hiervan is afhankelijk van de autonome regio waarin de woning ligt en bedragen 7% tot 11% van de aankoopsom bij bestaande bouw of 10% BTW in geval van nieuwbouw. De overdrachtsbelasting kan fors hoger uitvallen als bij ondertekening van de koopakte blijkt dat de woning gekocht is voor een lager bedrag dan de recente kadastrale waarde. In dat geval zal de notaris, om een naheffing gecombineerd met torenhoge boete te voorkomen, de overdrachtsbelasting berekenen over de hogere kadastrale waarde. Dat kan dus resulteren in hogere kosten koper dan gemiddeld gebruikelijk is in Spanje. De overdrachtsbelasting dient binnen 30 dagen voldaan te worden.
Overdrachtsbelasting in de Valencia Regio
In de Comunidad Valenciana, waar de Costa Blanca onder valt alsmede de provincies Alicante, Valencia en Castellon, worden sterk afwijkende betalingen gehanteerd. Voor de aankoop van een bestaande woning wordt voor panden tot € 1.000.000,- een overdrachtsbelasting berekend van 9%. Voor panden duurder dan € 1.000.000,- geldt een tarief van 11% van de koopsom. Kopers jonger dan 35 jaar en bepaalde kwetsbare groepen betalen in de Valencia Regio een tarief van 6% bij bestaande woningen tot € 1.000.000,-.
Zegelrecht
Zegelrecht, ook bekend als AJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados), is een belasting die betaald moet worden bij de aankoop van een nieuwbouwwoning in Spanje. Het tarief ligt doorgaans tussen de 1% en 1,5% van de aankoopprijs, maar hangt af van de autonome deelstaat waarin het onroerend goed zich bevindt, aangezien het een belasting is die wordt geregeld en geheven door een gedecentraliseerde administratie. Het is een eenmalige belasting die bovenop de BTW (IVA) komt en niet van toepassing is bij de aankoop van bestaande woningen. In artikel 29 van de wet op het zegelrecht is bepaald dat de koper van het onroerend goed of recht de belastingplichtige is en, bij gebreke, de personen die de notariële documenten aanvragen, of degenen in wiens belang ze worden uitgegeven. Banken mogen bij hypotheekverstrekking geen zegelrecht in rekening brengen, omdat de bank de enige partij is die belang heeft bij het omzetten van een hypotheekcontract in een openbare akte.
Notariskosten
Een notaris in Spanje maakt de koopakte op en legt deze aan u uit. De notaris heeft geen controlerende functie, die taak is voor uw advocaat, evenals de registratie van het vastgoedobject in het vastgoedregister en kadaster. De notariskosten bedragen 0,6% tot 2% van de aankoopsom, met een minimum van in de regel € 850,00. Hoe lager de koopprijs van de aan te kopen woning, hoe hoger het tarief van de notaris zal zijn. Als de woning wordt aangekocht voor een koopprijs die lager ligt dan de kadastrale waarde mag het tarief van de notaris berekent worden met de kadastrale waarde als uitgangspunt, waardoor de kosten hoger kunnen uitvallen. Daarbij mag een notaris kosten in rekening brengen voor extra notariële diensten die door worden afgenomen. Denk hierbij aan het verzorgen van een provisionele NIE of het gebruik van een derdengeldenrekening. In geval van nieuwbouw dient u rekening te houden met de betaling van zegelrecht. De notaris wordt in de regel door de kopende partij gekozen, tenzij schriftelijk anders wordt overeengekomen. Bij nieuwbouw staat de notaris meestal al vooraf vast.
Inschrijving vastgoedregister
De registerkosten, dat zijn de kosten die het vastgoedregister, het zogenaamde ‘Registro de la Propiedad’, in rekening brengt voor het registreren van het vastgoedobject in het vastgoedregister, bedragen per kadastrale referentie tussen 0,2% tot 1,0% van de aankoopsom, met een minimum van € 250,00. Ook hier geldt dat het berekende percentage lager is naarmate de aankoopprijs hoger is en als de woning wordt aangekocht voor een aankoopsom die lager ligt dan de kadastrale waarde, het percentage berekend zal worden over de kadastrale waarde. De verwerking in het register kan enkele maanden in beslag nemen. Pas nadat de inschrijving voltooid is, ontvangt u het eigendomsbewijs (escritura). Dit is waarom u na ondertekening van de koopakte bij de notaris in Spanje een voorlopig eigendomsbewijs (Copia Simple) krijgt.
Gestoriale kosten en leges
Buiten notariskosten, overdrachtsbelasting (bij bestaande bouw), registerkosten, zegelrecht (bij nieuwbouw) en BTW over de aankoopprijs (bij nieuwbouw), krijgt u in Spanje ook te maken met gestoriale kosten om de inschrijving in het register te voltooien en leges, ook wel archief- of dossierkosten genoemd. De gestoriale kosten zijn afhankelijk van de aankoopprijs en bedragen per te registreren kadastrale referentie 0,3% tot 1,2% van de aankoopsom, met een minimum van € 650,00. Ook hier geldt dat hoe lager de koopprijs, hoe hoger het berekende percentage zal zijn. De leges bedragen, mits het een woonruimte betreft en er geen van de standaard afwijkende zaken dienen te moeten worden geregistreerd, € 400,- per als woonruimte gekwalificeerd vastgoedobject. Ook dient u rekening te houden met de betaling van BTW over de in de nota van afrekening opgenomen kosten. Daarbij kunnen extra kosten in rekening worden gebracht, zoals bijvoorbeeld dossierkosten voor het afsluiten van een hypotheek en testamentskosten als het een erfenis betreft.
Makelaarskosten
Het is in de meeste regio’s in Spanje gebruikelijk dat de opdrachtgever, veelal de eigenaar van het huis, de verkopend makelaar betaalt. Dat lijkt logisch, want de makelaar werkt voor de verkoper en behartigd tenslotte diens belangen. De makelaar zal de courtage opnemen in de door de verkoper gewenste prijs, wat resulteert in de uiteindelijke vraagprijs. Toch zijn er in bepaalde Spaanse regio’s makelaarskantoren die hun courtage bij de koper van het huis in rekening brengen. Dit is wettelijk toegestaan. De reden hierachter is dat op deze manier de officiële koopprijs lager is dan in het geval de courtage in de koopprijs is opgenomen. Deze manier van werken is uiteindelijk in het voordeel van de koper, want die hoeft minder overdrachtsbelasting af te rekenen. Vraag daarom altijd tijdens de bezichtiging, of beter nog, bij het maken van een afspraak, wie de makelaarscourtage mag betalen en laat dit, samen met de afspraak, bevestiging per e-mail of WhatsApp. Dit voorkomt vervelende misverstanden.
Advocaatkosten
Indien gebruik wordt gemaakt van een advocaat moet u deze kosten uiteraard ook budgetteren. U kunt bij een onafhankelijke advocaat terecht waar u, over het algemeen, een percentage van de koopsom verschuldigd bent. Dit percentage ligt tussen 1,5% en 2% van de koopsom, met niet zelden een minimumtarief van € 3.500,- exclusief BTW. Als u gebruik maakt van aankoopbegeleiding via ons kantoor kunt u tegen een scherp gereduceerd tarief gebruikmaken van juridische controle door onze in Spaans vastgoed gespecialiseerde advocaat, inclusief uitgifte van ons uniek legaliteitscertificaat, als u dit bij het aangaan van de opdracht heeft aangegeven. U hoeft dan dus geen externe advocaat of gestor in de hand te nemen en bent, door het afnemen van deze dienst in pakketvorm, fors voordeliger uit.
Hypotheekkosten
Indien u de woning met een hypotheek financiert, bent u ook hiervoor kosten verschuldigd aan de bank, de notaris en het kadaster, daar er een separate hypotheekakte passeert bij de notaris en de hypotheek in het kadaster dient te worden vermeld. De openingskosten van de hypotheek bedragen doorgaans 1% tot 1,5% van het hypotheekbedrag, maar een bank is vrij te vragen wat zij passend vinden. De registratiekosten om de hypotheek op uw naam te laten registreren in het vastgoedregister, de notariskosten voor het opstellen van de hypotheekakte en de hypotheekbelasting zijn niet voor rekening van de koper maar voor rekening van de bank. Dit is wettelijk vastgelegd in de Spaanse hypotheekwet van 2019. Deze kosten bedragen tezamen ongeveer 2,5% van het hypotheekbedrag en mogen dus niet door de bank op u verhaald worden.
Taxatiekosten
Om in aanmerking te komen voor een hypotheek is het laten uitvoeren van een taxatie van het huis in Spanje verplicht. Laat de taxatie altijd verzorgen door de bank die de hypotheek verstrekt. De meeste banken werken namelijk samen met vaste taxatiebureaus en een taxatie van een voor hun vreemd bureau wordt normaal gesproken niet geaccepteerd. Daarbij weet u dan zeker dat u niet in de problemen komt door een onverwachte te lage taxatie. De hoogte van de taxatiekosten zijn afhankelijk van de koopprijs en bedragen gemiddeld vijfhonderd euro. Heeft u geen hypotheek nodig, laat dan in ieder geval een waardebepaling uitvoeren, om de actuele waarde van de woning te weten, zodat u niet te veel gaat betalen voor de woning en uw onderhandelingspositie versterkt wordt.
NIE registreren bij de belastingdienst
Nadat u een NIE hebt gekregen is het belangrijk om te controleren of uw NIE is geregistreerd bij de Spaanse belastingdienst. Een niet of niet juist geregistreerde NIE zorgt ervoor dat bijvoorbeeld de overdrachtsbelasting niet voldaan kan worden. Het te laat betalen van de overdrachtsbelasting, om welke reden ook, heeft buiten de naheffing ook een boete als vervelend gevolg. Zorg ook dat u bij de aanvraag van het NIE een juist adres opgeeft. Een niet bestaand of onjuist adres wordt door het systeem van de Spaanse belastingdienst gezien als een foutief ingediende aanvraag waardoor uw NIE niet kan worden geregistreerd. Indien ná ondertekening van de notariële koopakte blijkt dat uw NIE niet of niet juist geregistreerd is, kan de registrator, in uw eigen belang, ervoor kiezen om de registratie alsnog, op uw kosten, te laten registreren bij de Spaanse belastingdienst. De kosten hiervan bedragen € 125,- per te registreren NIE.
Betaling kosten koper
Het is in Spanje, anders dan u wellicht in uw thuisland gewent bent, niet algemeen gebruikelijk dat een notaris de ‘kosten koper’ incasseert en alle partijen, waaronder de Spaanse belastingdienst, voor u uitbetaalt. In het geval de notaris de kosten koper niet incasseert wordt dit gedaan door uw juridisch vertegenwoordiger. De notaris maakt dan slechts de koopakte op en begeleidt de ondertekening. Ongeveer één tot twee weken ná ondertekening van de koopakte ontvangt u een Nota van Afrekening. Het is belangrijk dat u de Nota van Afrekening binnen enkele dagen na ontvangst voldoet, omdat het niet tijdig voldoen van de kosten een vervelende boete kan opleveren en noch de notaris, noch uw juridisch vertegenwoordiger verantwoordelijk is voor de gevolgen niet tijdige betaling van de kosten koper als dit het gevolg is van nalatigheid van uw kant.
Terugkerende kosten voor woningbezitters
- Onroerend Zaak Belasting (Impuesto sobre bienes inmuebles): De eigenaar van het onroerend goed in Spanje betaalt tussen de 0,4% en 1,1% onroerend goed belasting. Gemiddeld betaalt u in de meeste gemeentes 0,65%, maar het is raadzaam dit vóór het kopen van een huis even na te vragen bij de verkoper. In de meeste gemeentes betaalt u de belasting in oktober voor het komende jaar. De percentages zijn per gemeente verschillend en kunnen zelfs binnen de gemeente per woonwijk verschillen. Voor de betaling van de belasting gaat u naar het kantoor van de Suma waar u een automatisch bankafschrijving aangaat, zodat u altijd op tijd uw verplichtingen nakomt. U kunt ook uw gestor (accountant) vragen dit voor u te verzorgen.
- Het Spaanse huurwaardeforfait: Indien u als niet-resident de woning niet officieel verhuurt, bent u in Spanje toch belastingplichtig voor de inkomstenbelasting. De belasting wordt geheven over een toegerekend of forfaitair inkomen van 1,1% van de kadastrale waarde van de woning (en 2% als deze waarde niet is herzien sinds 1994). Het toegerekende inkomen wordt tegen het niet-residententarief van 19% belast. Voor residenten van buiten de Europese Unie bedraagt het tarief 24%.
- Patrimonio: Jaarlijkse belasting met een progressief tarief van 0,2% tot 0,5%.
- Servicekosten: Dit is van toepassing indien u een appartement of een huis koopt in een urbanisatie of residentie. Voor het bijhouden en onderhouden van de gemeenschappelijke onderdelen van de urbanisatie dient u een maandelijkse bijdrage te betalen. De hoogte van de servicekosten loopt uiteen van € 50,- tot ongeveer € 500,- per maand in zeer luxe residenties en urbanisaties en is afhankelijk van de verleende diensten en voorzieningen. Gemiddeld bedraagt het bedrag rond de € 100,- per maand. De servicekosten worden berekend door de totale algemene kosten voor onderhoud, tuinaanleg, schilderen, etc., te delen door het aantal woningen. Het aantal stemmen binnen de vereniging van eigenaren wordt meestal bepaald aan de hand van het aantal m² dat een eigenaar bezit.
- Water en elektra: Uiteraard is dit sterk afhankelijk van hoe de woning gebruikt wordt en met hoeveel bewoners u bent. Indien men het gehele jaar aanwezig is, komt het bij normaal gebruik ongeveer neer op € 140,- per maand. Indien de woning slechts voor vakanties is bestemd is dit veel minder. En ja, als u de airconditioning de hele dag uw huis laat koelen, merkt u dat direct op uw factuur.
- Basura (reinigingsheffing): Dit bedrag is per gemeente verschillend, maar komt meestal neer op een bedrag van rond de € 200,- tot € 400,- per jaar, afhankelijk van het woningtype en bebouwde oppervlakte.
- Verzekering: Afhankelijk van de waarde van de woning, woningtype, de ligging, de beveiliging, etc. kost een inboedel- en opstalverzekering bij benadering vanaf € 300,- per jaar. Het spreekt voor zich dat een verzekeringspremie voor een kapitale villa, met een groot oppervlakte in een bosbrandgevoelig gebied fors hoger is dan voor een appartement met 2 slaapkamers.
Vermogenswinstbelasting (verkoper)
Het kan uiteraard zo zijn dat u een woning in Spanje verkocht heeft en een andere woning in Spanje wilt terug kopen. Bij woningverkoop krijgt u dan te maken met de vermogenswinstbelasting, de CGT. Dit is een belasting op de winst die wordt gemaakt met de verkoop van een huis. Dus de verkoopprijs min wat u er volgens de notariële akte voor betaald heeft. Het tarief van deze belasting varieert naargelang het bedrag en bedraagt tussen 19% en 26%. Dit afhankelijk van de totaal gemaakte winst bij verkoop. Het is mogelijk om bepaalde kosten, zoals makelaarskosten of een onlangs gerealiseerde renovatie, af te trekken van de winst. Als u resident bent in Spanje, hier meer dan 3 jaar woont en het geld van de verkoop van de hoofdwoning herinvesteert om een andere hoofdwoning te kopen hoeft geen CGT te worden voldaan. Voorwaarde is wel dat u ten minste de komende drie jaar in de nieuwe hoofdwoning blijft wonen en resident in Spanje blijft. Als u ouder bent dan 65 jaar hoeft u deze belasting niet te betalen. Als u een huis verkoopt dat vóór 1995 is gekocht, kunt u in aanmerking komen voor een belastingvermindering. In geval u niet in Spanje woont en dus geen resident bent, bedraagt de belasting tussen 19% en 26% als u geen andere woning koopt in Spanje. Herinvesteert u het geld van de verkoop van de woning in een andere woning in Spanje, dan betaalt u 10% over de koopprijs van de nieuw aan te kopen woning, buiten de kosten koper die altijd dient te worden voldaan. Tot het moment dat u nog geen andere woning heeft gekocht, wordt de standaard belasting bij de notaris ingehouden, waarna u het te veel betaalde kan terugvragen met uw belastingaangifte als u daadwerkelijk een andere woning heeft gekocht.
Plusvalía (verkoper)
De Plusvalía Municipal is een gemeentelijke meerwaardebelasting die u betaalt bij de overdracht van onroerend goed in Spanje. Ze wordt geheven door de gemeente (Ayuntamiento) waar het pand zich bevindt en is bedoeld om de waardestijging van de grond te belasten tussen het moment van aankoop en verkoop. Let wel: het gaat niet om de nationale meerwaardebelasting die gebaseerd is op de werkelijke winst. De Plusvalía kijkt enkel naar de theoretische stijging van de kadastrale waarde van de grond zelfs als je woning in werkelijkheid niet meer waard is geworden. De berekening start bij de kadastrale waarde (valor catastral) van de grond op het moment dat u de woning kocht. Die waarde stijgt elk jaar automatisch, want gemeenten passen indexeringen toe. De percentages en tarieven worden autonoom door elke gemeente bepaald. Daardoor kan de belasting sterk verschillen tussen gemeentes. In werkelijkheid betaalt u dus belasting op het verschil tussen de initiële en de actuele kadastrale waarde ongeacht de echte verkoopprijs of marktwaarde. Hoe langer u het vastgoed bezit, hoe groter dat verschil en hoe hoger de belasting. De te betalen belasting ligt tussen 15 en 30% van het verschil tussen de waarde bij koop en bij verkoop.
Eerst even sparren?
Met zoveel informatie beschikbaar op internet, de televisie en in alle overige media, in combinatie met de angstaanjagende verhalen van ‘ervaren huizenkopers’ op de terrasjes, begrijpen wij heel goed dat het u wellicht behoorlijk gaat duizelen en u door de bomen het bos niet meer ziet, waardoor u misschien af gaat zien van uw droom: een eigen woning onder de Spaanse zon. Een oriënterend en geheel vrijblijvend gesprek op één van onze kantoren kan dan zeer verhelderend zijn zonder dat u meteen iets verplicht bent. Wij zijn er zeker van dat ook u voordeel zult hebben bij onze brede expertise. Wilt u liever eerst telefonisch meer informatie over onze mogelijkheden? Bel ons dan tijdens onze kantooruren. Wij spreken gewoon uw taal, dus dat is wel zo makkelijk.
Maak een afspraak
Let op: het maken van een afspraak op onze kantoren in Nerja en Benissa is op dit moment alleen mogelijk voor het bespreken van onze mogelijkheden met betrekking tot juridische dienstverlening en aankoopbegeleiding.