Een hele zorg minder!
U overweegt een huis in Spanje te kopen. Het is zonder meer verstandig hierbij een vakman in te schakelen met meer dan 25 jaar ‘Spanje ervaring’. Bij HouseVision bent u dan aan het juiste adres om te profiteren van onze ruime ervaring en kennis als juridisch specialist in Spaans vastgoed. Met betrouwbaar advies van HouseVision heeft u direct een hele zorg minder! We leggen u graag uit hoe het kopen van een huis in Spanje over het algemeen in zijn werk gaat, zodat u niet voor verrassingen komt te staan. Uiteraard kunnen wij u alles uit handen nemen en volledig ontzorgen als u gebruikmaakt van onze service aankoopbegeleiding in Spanje.
Eerst even dit…
In Spanje heeft u voor praktisch alle instanties een NIE (Número de Identificación de Extranjeros) nodig. Het NIE is een uniek, persoonlijk en exclusief identificatienummer voor buitenlanders. Het is te vergelijken met het Nederlandse Burgerservicenummer (het oude sofinummer) en het Belgische Rijksregisternummer. Het NIE heeft u nodig voor het op naam zetten van een auto, belastingaangifte, het op naam zetten van vastgoed, etc. Wilt u meteen een definitieve NIE aanvragen, dan gaat u naar onze pagina NIE of Residencia aanvragen en vult u het formulier onderaan de pagina volledig in. Na verzending neemt een medewerker van het bedrijf Nienummeraanvragen.nl vanzelf contact met u op om de aanvraagprocedure aan u uit te leggen. Zij nemen u tegen een minimale vergoeding de zorg uit handen van de officiële procedures die komen kijken bij het aanvragen van een NIE in Spanje en kunnen, vaak al binnen 10 dagen, met de juiste documenten een afspraak op maat maken bij het overheidskantoor in Spanje, zodat u binnen enkele minuten weer buiten kunt staan met uw NIE. Hoe makkelijk is dat? Controleer na verkrijging van het NIE bij de Spaanse belastingdienst (Hacienda) of het NIE aldaar goed geregistreerd is, daar bij een niet of onjuist geregistreerde NIE geen belasting, zoals bijvoorbeeld overdrachtsbelasting bij het kopen van een huis in Spanje, kan worden afgedragen. Dit kan vervelende, vaak financiële consequenties met zich meebrengen als dit na de overdracht van een huis moet gebeuren.
Kijken, kijken en dan pas kopen
Het is belangrijk om de door u gewenste woning(en) ter plaatse in Spanje te bezichtigen. En dan niet één keer, maar beter nog twee keer. De tweede keer zult u namelijk merken dat u het huis anders bekijkt en er zaken opvallen die eerst onbemerkt bleven. Logisch, want bij de tweede bezichtiging is de spanning er een beetje af, kent u de makelaar al een beetje en weet u wat u kunt verwachten. Bent u na de tweede bezichtiging nog steeds enthousiast, is het tijd om ons kantoor in te schakelen voor de verdere begeleiding bij de aankoop van uw nieuwe (t)huis in Spanje. Als u gebruik maakt van onze service aankoopbegeleiding kan, als u dat bij de aanvang van de opdracht heeft aangegeven, onze bouwkundige contact opnemen met de verkopend makelaar voor het maken van een afspraak om de woning bouwkundig te controleren op gebreken die u misschien niet zijn opgevallen. Gelijktijdig kunnen wij, als u dat heeft aangegeven, een waardebepaling maken en de kadastrale waarde opvragen. De kadastrale waarde kunt u vergelijken met de WOZ waarde in Nederland, of het Kadastraal Inkomen in België.
Onderhandelen
Als na de bouwkundige controle en de waardebepaling de woning nog steeds naar uw zin is, starten wij, in samenspraak met u, de onderhandeling met de verkopende partij. Het onderhandelen in Spanje gaat iets anders dan u wellicht in uw thuisland gewend bent. In Spanje doet u als koper een bod. Dit bod dient reëel te zijn, daar dit door de verkoper gezien wordt als het bedrag dat u werkelijk wilt betalen voor de woning en de verkoper derhalve meteen afhaakt als het bedrag dat u wenst te betalen wel erg laag is. De tijd dat u standaard uit kon gaan van een bod dat 10% lager lag dan de vraagprijs is ook al een tijdje voorbij. Ook dient, voordat een bod gedaan kan worden, eerst de kadastrale waarde opgevraagd te worden, omdat de belastingdienst direct een naheffing en een boete oplegt (aan koper en verkoper) als een woning onder de kadastrale waarde verkocht wordt. Na het uitbrengen van uw bod kan de verkoper meteen aangeven dat hij het door u gedane bod accepteert. Maar de verkoper kan ook een tegenbod doen. Vaak is het tegenbod meteen ook het laatste bod van de verkoper. Als het verschil tussen uw bod en het bod van de verkoper niet heel groot is, kan geprobeerd worden om ergens in het midden uit te komen. Als het verschil te groot is, kunt u kiezen om het tegenbod van de verkoper te accepteren, of bij uw bod te blijven. In het laatste geval betekent dit vaak dat de verkoper afhaakt.
Het huis ‘van de markt halen’
Is een akkoord over de koopcondities bereikt, dan is het van belang om de woning te reserveren zodat deze ‘van de markt’ gehaald kan worden. In Spanje worden woningen vaak bij meerdere makelaars aangeboden (het is een wettelijk recht van de verkoper om ook zelf met het huis te handelen). Doordat een andere makelaar dus ook ‘uw huis’ kan verkopen aan een andere partij, dient de woning ‘van de markt’ gehaald te worden. Hiervoor maken wij een koopcontract, het zogenaamde ‘Contrato de Arras’, waarin wij alle gemaakte afspraken concretiseren. Bij ondertekening van het koopcontract dient u binnen enkele dagen een vooraf bepaald deel van de koopprijs (meestal 10%) te voldoen aan de eigenaar dan wel diens wettelijk vertegenwoordiger. Alle na het voldoen van de aanbetaling kan een woning van de markt gehaald worden. Het valt te begrijpen dat een verkopende partij wel erg veel vertrouwen moet hebben in ‘die onbekende persoon’ als hij de woning van de markt haalt (en andere kopers ‘nee’ moet verkopen) met uitsluitend een overeenkomst in handen die, als de koper niets meer van zich laat horen, nog maar weinig waard is. Niet alle makelaars in Spanje werken op dezelfde manier. Soms maakt een makelaar zelf eerst een reserveringscontract op met daarin summier de gemaakte afspraken. Hoewel wettelijk toegestaan, heeft dit niet onze voorkeur, daar het niet of niet volledig weergeven van gemaakte afspraken voer is voor vervelende misverstanden en uw wettelijke rechten met een reserveringsovereenkomst beperkt kunnen zijn.
De koopovereenkomst
Bij het bereiken van een akkoord gaat onze voorkeur uit naar het concretiseren van de gemaakte afspraken in een koopcontract, het ‘Contrato de Arras’. Hiermee worden alle afspraken nauwkeurig vastgelegd en staat u sterker bij een eventueel conflict. In de koopovereenkomst worden de condities waaronder de koop zal plaatsvinden, zoals koopprijs, aanbetaling, datum van afname, etc., vastgelegd. Bij ondertekening van het koopcontract dient u een eerste aanbetaling te voldoen gelijk aan, normaal gesproken, 10% van de koopsom. Deze betaling voldoet u per bankoverschrijving, binnen een schriftelijk vastgelegde termijn en altijd vanaf een bankrekening welke op uw naam staat. Nadat alle partijen het koopcontract ondertekend hebben, leggen wij alles in handen van onze vastgoedadvocaat om de juridische kant te controleren, waarbij hij met name kijkt naar eventueel gepleegde stedenbouwkundige overtredingen, legaliteit, aanwezigheid van een certificaat van eerste bezetting, kadastrale registratie, aanwezigheid van een hypotheekbezwaring en/of embargo’s en betalingsachterstanden bij ondermeer de belastingdienst.
De officiële overdracht
Nadat u een koopovereenkomst bent aangegaan, gaat u één tot twee maanden later naar de notaris voor het ondertekenen van de koopakte. Dit kan ook eerder of later zijn als alle partijen dit zo overeenkomen. Op de dag van het ondertekenen van de koopakte bij de notaris, heeft u recht op een eindinspectie van de woning, zodat u kunt controleren of alles is zoals overeengekomen. Deze eindinspectie is niet vanzelfsprekend en wordt ook niet automatisch ingepland. Op uw verzoek kunnen wij dit echter voor u verzorgen, zodat de verkopende partij u toegang kan verschaffen. Na de eindinsectie gaat u op afspraak naar de notaris waar de officiële overdracht van de woning plaatsvindt. Bij de notaris voldoet u het resterende deel van de koopsom (koopsom min de aanbetaling). Dit kan met een bankcheque ten name van de verkoper of veilig en een stuk voordeliger via de derdengeldenrekening van een hierin met ons kantoor samenwerkende notaris. De woning wordt tegelijkertijd opgeleverd (de sleutels worden overhandigd). Uiteraard kunnen wij als uw juridisch vertegenwoordiger bij de notaris aanwezig zijn om u van dienst te zijn bij de vertaling van de documenten en als tolk tussen u en de notaris, mocht u vragen of opmerkingen hebben.
Na de officiële overdracht
En dan is het zover: u heeft de sleutels van uw nieuwe (t)huis in Spanje in handen. Maar voordat u van uw huis kunt gaan genieten, zijn er nog een aantal zaken die geregeld moeten worden. Zo dient het abonnement op water en elektra op uw naam te worden gezet. Normaal gesproken wordt dit voor u geregeld door de verkopend makelaar, die alle documentatie in handen heeft om dit snel voor u te kunnen verzorgen. Ook is het raadzaam om een postbus te openen bij het plaatselijk postkantoor. Vooral als u een beetje afgelegen gaat wonen, omdat de post daar vaak niet bezorgt wordt. Voor het openen van een postbus heeft u een adres nodig in Spanje, een NIE en een geldig paspoort. Heeft u schoolgaande kinderen? Wacht dan niet totdat u de sleutels van uw woning in handen heeft, maar neem al in een vroeg stadium contact op met de school, zodat u zeker weet dat er op de school van uw keuze plaats is. Telefoon en internet kunt u al vooraf aanvragen, zodat dit aangesloten kan worden op, bijvoorbeeld, de dag nadat u de sleutels gekregen heeft. De nota van afrekening met betrekking tot de ‘kosten koper’ krijgt u niet vooraf, maar achteraf. Het is in Spanje niet algemeen gebruikelijk dat de notaris de kosten incasseert en de registratie van uw woning verzorgt. In dat geval komt deze taak te liggen bij uw juridisch vertegenwoordiger, die nadat de Nota voldaan is uw nieuwe bezit op uw naam zal registreren in het vastgoedregister en het kadaster.
Notariële volmacht
In sommige gevallen kunt u, of wilt u, niet zelf aanwezig zijn bij het ondertekenen van de koopakte bij de notaris in Spanje. Dan kan een notariële volmacht uitkomst bieden. Met een notariële volmacht machtigt u een persoon om voor u de koopakte te ondertekenen. Wij kunnen deze akte voor u op laten stellen door de met ons kantoor samenwerkende notaris in Spanje, waarbij u bijvoorbeeld uw partner, uw kind, een goede vriend of ons kantoor de bevoegdheid geeft om namens u de koopakte te ondertekenen. Dat betekent niet dat u de regie volledig uit handen geeft. In de notariële volmacht kan precies worden vastgelegd wanneer de gemachtigde het recht heeft om namens u te handelen. En als u de volmacht weer in wilt trekken, volstaat een eenvoudig schrijven naar de notaris of een bezoek aan eender welke notaris in Spanje dan wel het Spaans consulaat in uw thuisland. U kunt de volmacht ook (tijdelijk) intrekken. Dit doet u door de gevolmachtigde te verzoeken het door u verstrekte afschrift bij u in te leveren. De gevolmachtigde is bij wet verplicht dit op eerste verzoek te doen.
Eerst even sparren?
Met zoveel informatie beschikbaar op internet, de televisie en in alle overige media, in combinatie met de angstaanjagende verhalen van ‘ervaren huizenkopers’ op de terrasjes, begrijpen wij heel goed dat het u wellicht behoorlijk gaat duizelen en u door de bomen het bos niet meer ziet, waardoor u misschien af gaat zien van uw droom: een eigen woning onder de Spaanse zon. Een oriënterend en geheel vrijblijvend gesprek op één van onze kantoren kan dan zeer verhelderend zijn zonder dat u meteen iets verplicht bent. Wij zijn er zeker van dat ook u voordeel zult hebben bij onze brede expertise. Wilt u liever eerst telefonisch meer informatie over onze mogelijkheden? Bel ons dan tijdens onze kantooruren. Wij spreken gewoon uw taal, dus dat is wel zo makkelijk.
Maak een afspraak
Let op: het maken van een afspraak op onze kantoren in Nerja en Benissa is op dit moment alleen mogelijk voor het bespreken van onze mogelijkheden met betrekking tot juridische dienstverlening en aankoopbegeleiding.