Wanneer u ziek bent, gaat u naar de dokter. Wilt u een huis kopen in Spanje, schakelt u een vastgoedspecialist in. Op deze pagina leggen wij stap voor stap uit wat onze volgorde van werken is en wat de werkzaamheden inhouden. Dit uiteraard afhankelijk van de daadwerkelijk door u afgenomen diensten. Ons team van vastgoedspecialisten kunnen u begeleiden in de spannende tijd tijdens het kopen van een huis in Spanje, naar welk stukje Spanje uw voorkeur ook uitgaat. Als u gebruik maakt van onze service aankoopbegeleiding, houden wij een strikte volgorde aan volgens een interne tijdlijn, zodat u telkens precies weet wat de volgende stap wordt en het risico op een ‘misstap’ zo klein mogelijk wordt. Dat, en de strakke planning van onze agenda, maakt dat wij bij voorkeur vast houden aan een bepaalde volgorde en werkwijze. Uiteraard kan het altijd zijn dat u zelf al bepaalde werkzaamheden heeft uitgevoerd, niet noodzakelijk vindt of niet heeft afgenomen. In een dergelijk geval starten wij onze dienstverlening op een later punt van onze tijdlijn.
Ons team van specialisten
Het adviseren van klanten in het maken van hun keuzes geeft ons veel voldoening. Daarom bestaat het team van HouseVision uit gespecialiseerde vastgoedspecialisten en een sterke backoffice, gecombineerd met een landelijk netwerk van architecten en juridische krachtpatsers, allen met passie voor de Spaanse vastgoedmarkt. We nemen alle tijd voor u, maar kunnen wanneer nodig snel schakelen. Voor ons is ‘vertrouwen’ het sleutelwoord. We leren u graag kennen, staan in het hele proces naast u en begeleiden u daar waar u het nodig acht. Wij staan aan uw kant, en u mag ons alles vragen. We adviseren over de juridische- en bouwkundig aspecten, de onderhoudsstaat en omgeving van het huis.
De start van het koopproces
Het kopen van een huis in Spanje, begint vaak met een idee. Zodra dat idee een beetje vorm krijgt, gaat u misschien een paar keer naar uw nieuwe woonomgeving om sfeer te proeven en aan te voelen of hier uw nieuwe (t)huis kan staan. Dan begint het grote zoeken. Dit doet u gewoon zelf en kan tegenwoordig erg eenvoudig online, via bijvoorbeeld websites als Idealista, Milanuncios, Fotocasa, etc. Als u daar een of meerdere woningen gevonden hebt, maakt u een afspraak met de verkopende partij, vaak een makelaarskantoor. Geen paniek, op de meeste kantoren spreekt men ook Engels en soms zelfs Nederlands. Het bezichtigen doet u ook zelfstandig, daar wij, om ons tarief vriendelijk te houden, niet mee gaan met de bezichtiging en daar eigenlijk ook niet echt een meerwaarde hebben. Samen met de verkopende makelaar bezichtigd u de door u gevonden woning(en) en, als u van een woning enthousiast geworden bent, daarna nog een keer. Een tweede keer kijkt u namelijk anders dan de eerste keer omdat de spanning er dan al een beetje af is. Maar u doet geen bod, tekent niets en doet ook geen toezeggingen. Want elke afspraak of toezegging die u maakt, kost u bij het onderhandelen geld.
De financiën
Heeft u het huis van uw dromen gevonden, maar heeft u een stukje hypotheek nodig? Weet dan dat het hypotheekproces in Spanje langer duurt dan u in uw thuisland gewent bent. Een eerste stap die dan alvast gezet kan worden is een hypotheekcheck. Met de gratis en geheel vrijblijvende hypotheekcheck heeft u snel een globaal inzicht in wat u kunt lenen in Spanje. Het is geen garantie dat u ook daadwerkelijk een hypotheek gaat krijgen, dat hangt van veel meer factoren af, maar de kans is dan in ieder geval aanwezig. U laat eenvoudig uw gegevens achter in het daarvoor bestemde formulier en na verzending worden uw mogelijkheden bestudeert. Na het doorsturen van het formulier neemt onze Nederlandstalige hypotheekadviseur contact met u op om uw mogelijkheden door te spreken. Als uit de door u verstrekte gegevens blijkt dat een hypotheek mogelijk zou kunnen zijn laat hij u dit weten.
De bouwkundige controle
Als u enthousiast bent geworden over een woning is het onze beurt. Als u bij het aangaan van de opdracht heeft aangegeven dat u een bouwkundige controle uit wilt laten voeren, starten wij met het maken van een afspraak met de verkopende partij voor het uitvoeren van een bouwkundige controle door onze bouwkundig inspecteur. Een bouwkundige inspectie is een visuele controle van de woning, waarbij u op hoofdlijnen een beeld krijgt van de bouwkundige staat en, voor zover mogelijk inzage in de kosten om het huis in goede staat te brengen. De bouwkundig inspecteur kijkt aan de buitenzijde naar de gevelafwerking en het schilderwerk. Ook aan de binnenkant wordt naar het schilderwerk gekeken. Daarnaast let de inspecteur op zaken als vloeren, wandafwerking, de elektriciteit en de staat van de badkamer en de keuken. De bevindingen van de inspecteur worden enkele dagen na de controle aan u duidelijk gemaakt met een bouwkundig rapport.
Uitbrengen van een bod
Aan de hand van recente verkoopgegevens in het vastgoedregister, in combinatie met de bevindingen van de bouwkundig inspecteur, kunnen wij de marktwaarde van het huis bepalen voordat we uit uw naam een bod uitbrengen. Dit bod spreken we uiteraard altijd vooraf met u door. Hierbij opgemerkt dat onderhandelen in Spanje iets anders gaat dan u in uw thuisland waarschijnlijk gewend bent. Hoe het bieden en onderhandelen in Spanje gaat, kunt u teruglezen op de pagina Bieden & Onderhandelen. Een te laag bod resulteert vaak in irritatie bij de verkopende partij en niet zelden in een resoluut ‘Nee’. Kortom, een bod dient reëel te zijn, niet te hoog, maar zeker niet te laag. De tijd dat er bijna standaard 10% of meer van de vraagprijs afging ligt echter al heel wat jaren achter ons. Niet zelden worden woningen, in deze hectische tijd, verkocht voor de vraagprijs of nét eronder.
Het reserveren van de woning
Als u een huis gaat kopen in Spanje, zullen de meeste makelaars u, bij gebleken interesse van uw kant, een reserveringscontract (contrato de reserva) voorleggen, waarmee de woning voor een korte periode van enkele weken ‘van de markt’ gehaald kan worden. Deze reservering is beslist géén optie en als u in de reserveringsperiode besluit om af te zien van koop verliest u de door u gedane reserveringsbetaling. Tel daarbij op dat u de woning in de regel reserveert voor de vraagprijs en van enige onderhandeling over de koopprijs in een later stadium geen sprake meer kan zijn. Het bedrag dat u dient te voldoen om de woning exclusief voor u te reserveren staat niet vast, maar u kunt uitgaan van vaak € 5.000,- en bij de woningen in het hogere prijssegment nog wat hoger. Een reserveringscontract is in de regel een simpel contract van één A4tje en eigenlijk alleen in het voordeel van de verkoper. Dit daar de koper de gedane reserveringsbetaling verliest bij terugtrekking, maar de verkoper geen boete krijgt als hij of zij afziet van verkoop. Van enige zekerheid dat de woning ook echt voor u bestemd zal zijn is dus niet direct sprake. Daarbij worden normaal gesproken géén ontbindende voorwaarden opgenomen voor bijvoorbeeld verkrijging hypotheek of andere zaken. Hoe groot de druk ook is die door de makelaar wordt opgevoerd en hoe groot de rijen overige potentiële kopers ook zijn, ga nóóit een reserveringscontract aan, maar laat de reserveringsbetaling eenvoudig opnemen in een veel veiliger contrato de arras.
Niet vergeten: Het NIE
In Spanje heeft u voor praktisch alle instanties een NIE (Número de Identificación de Extranjeros) nodig. Het NIE is een uniek, persoonlijk en exclusief identificatienummer voor buitenlanders. Het is te vergelijken met het Nederlandse Burgerservicenummer (het oude sofinummer) en het Belgische Rijksregisternummer. Het NIE heeft u nodig voor het op naam zetten van een auto, belastingaangifte, het op naam zetten van vastgoed, etc. Wilt u meteen een definitieve NIE aanvragen, dan gaat u naar onze pagina NIE of Residencia aanvragen en vult u het formulier onderaan die pagina volledig in. Na verzending neemt een medewerker van het bedrijf Nienummeraanvragen.nl vanzelf contact met u op om de aanvraagprocedure aan u uit te leggen. Zij nemen u tegen een minimale vergoeding de zorg uit handen van de officiële procedures die komen kijken bij het aanvragen van een NIE in Spanje en kunnen met de juiste documenten op korte termijn een afspraak voor u maken bij het overheidskantoor in Spanje. Hoe makkelijk is dat? Controleer na verkrijging van het NIE bij de Spaanse belastingdienst (Hacienda) of het NIE aldaar goed geregistreerd is, daar bij een niet of onjuist geregistreerde NIE geen belasting, zoals bijvoorbeeld overdrachtsbelasting bij het kopen van een huis in Spanje, kan worden afgedragen. Dit kan vervelende, vaak financiële consequenties met zich meebrengen als dit na de overdracht van een huis moet gebeuren.
Opvragen kadastrale waarde
Nadat een woning gereserveerd is, geeft de verkopende partij alle relevante documentatie vrij, waarmee wij de kadastrale waarde op kunnen vragen. De kadastrale waarde kunt u vergelijken met de WOZ waarde in Nederland, of het Kadastraal Inkomen in België. Dit is belangrijk om te weten daar de Wet ter voorkoming van Witwassen en Financieren van Terrorisme bepaald dat de Spaanse belastingdienst, aan zowel koper als verkoper, een vervelende naheffing, niet zelden gecombineerd met een hoge boete, kan opleggen als de koopprijs onder de kadastrale waarde ligt. Dit omdat een te lage koopprijs reden kan zijn om te vermoeden dat er sprake is van frauduleus verkregen kapitaal. Om dit tegen te gaan, wordt als de koopprijs lager is dan de kadastrale waarde, de overdrachtsbelasting berekend aan de hand van de kadastrale waarde in plaats van de koopprijs. Een kadastrale waarde wordt jaarlijks bepaald en is geldig tot het einde van het kalenderjaar, dan wel tot het moment dat een nieuwe waarde gepubliceerd wordt. Woningen die gekwalificeerd zijn als ‘Rustica’ hebben vaak geen kadastrale waarde.
De juridische controle
Nu begint het papierwerk. Alle documentatie wordt door onze advocaat opgevraagd bij de verkopende partij. Zaken als hypotheekbezwaring, openstaande schulden, beslagleggingen, bestemmingsplan, aanwezigheid vergunningen en verklaring van bewoonbaarheid, werkelijk alles wordt door onze vastgoedadvocaat gecontroleerd. Ook vragen wij meteen bij de verkopende partij een door de betreffende gemeente uit te geven verklaring op dat er geen stedenbouwkundige overtredingen zijn geconstateerd. Dit is belangrijk, omdat een stedenbouwkundige overtreding op het huis wordt geregistreerd en dus ter verantwoording is van de nieuwe eigenaar. En het is niet grappig als u, als nieuwe eigenaar, op een dag een schrijven krijgt van de gemeente dat u het zwembad mag verwijderen… op uw kosten. Dit controleren van stukken gebeurt zoveel mogelijk in de periode tussen het reserveren van de woning en de betaling van de 10% aanbetaling.
Het openen van een bankrekening
Nu alles in gang is gezet is het tijd voor het openen van een bankrekening bij een Spaanse bank. Dit kan, als u de Nederlandse nationaliteit heeft, heel eenvoudig bij openbank.nl. Met openbank opent u in 10 minuten een bankrekening in Spanje. En alles gewoon in uw eigen taal. Daarbij is openbank.nl onderdeel van het Spaanse Santander en ook nog eens voordeliger dan de meeste traditionele banken, dus tel uit uw winst! Heeft u niet de Nederlandse nationaliteit, dan zijn openbank.es of ING.es een prima alternatief. Deze pagina’s zijn echter alleen in het Spaans en Engels beschikbaar. Ook vragen wij nu een offerte aan bij AXA-verzekeringen voor een woonverzekering, zodat u zich ook daarover geen zorgen meer hoeft te maken. Deze offerte krijgt u zodra de afspraak bij de notaris bevestigd is, zodat wij zeker zijn van de datum waarop het huis uw eigendom wordt.
Naar de notaris
Wordt het huis opgeleverd zoals met u is afgesproken? Is het vrij van huurders? Zijn alle overgenomen roerende zaken daadwerkelijk aanwezig? Is het huis in de staat zoals tijdens de laatste bezichtiging? Allemaal zaken die in orde dienen te zijn voordat u overgaat tot de laatste stap: het tekenen van de koopakte bij de Spaanse notaris. Als koper heeft u recht op een eindinspectie van het door u aan te kopen vastgoed. Omdat de notaris de koopakte niet mag laten passeren als u niet of niet voldoende Spaans spreekt, dient u te zorgen dat u, als uw Spaans niet voldoende is om de koopakte te begrijpen, iemand meeneemt die voor u kan vertalen. U kunt bij het aangaan van de opdracht aangeven of u wilt dat wij u begeleiden op de dag van ondertekening bij de notaris. In dat geval dragen wij dan zorg voor een mondelinge uitleg van alle stukken, zodat u begrijpt wat u gaat ondertekenen. Wij controleren dan uiteraard ook de koopakte en zorgen dat alle gegevens kloppen met hetgeen door u is overeengekomen. En betalen? Dat mag u lekker veilig en voordelig doen via de derdengeldenrekening van een hierin met ons kantoor samenwerkende notaris. Wat rest is het in ontvangst nemen van de sleutels van uw nieuwe (t)huis en dan kan de kurk van de fles!
In verband met de Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme (Wwft), waarin is bepaald dat een ieder die meewerkt aan witwassen van gelden, zijn niet alle notariskantoren zonder meer bereid om hun derdengeldenrekening ter beschikking te stellen. Dit is waarom wij deze betaalwijze uitsluitend kunnen garanderen als ondertekening van de notariële akte geschiedt ten kantore van hierin met ons samenwerkende notariskantoren.
Betaling kosten koper
Het is in Spanje niet algemeen gebruikelijk dat de notaris de bijkomende kosten bij koop, de zogenaamde ‘kosten koper’ incasseert. Vaak legt hij dit in handen bij de juridisch vertegenwoordiger van de koper, die vervolgens een Nota van Afrekening op zal maken. Het is belangrijk dat u de kosten tijdig voldoet via een bankoverschrijving naar het in de Nota vermelde bankrekeningnummer, omdat noch de notaris, noch uw juridisch vertegenwoordiger aansprakelijk zijn voor de gevolgen van niet tijdige betaling van de kosten koper, als dit gebeurt door uw nalatigheid. Na betaling worden alle instanties, waaronder de Spaanse belastingdienst, uit uw naam uitbetaalt en kan uw nieuw bezit geregistreerd worden in het vastgoedregister en kadaster. Het registratieproces neemt in Spanje al snel enkele maanden in beslag. Om in de tussentijd aan te kunnen tonen dat u de eigenaar bent van uw Spaanse woning, krijgt u na ondertekening van de koopakte, een tijdelijk eigendomsbewijs, de Copia Simple. Het definitieve eigendomsbewijs, de Escritura, krijgt u nadat de registratie voltooid is. Het is verstandig op de Escrituta veilig op te bergen en, ook nadat de registratie voltooid is, de Copia Simple te gebruiken als u op enig moment een eigendomsbewijs moet overleggen.
Op naam zetten elektra en water
Het op naam zetten van elektra- en waterlevering gebeurt in Spanje nádat de notariële koopakte door alle partijen is ondertekend. Dit daar men in Spanje altijd achteraf betaald en niet vooraf. U kunt bij het aangaan van de opdracht aangeven of u wilt dat wij u begeleiden bij het op naam zetten van elektra- en waterlevering. Dit kunnen wij echter alleen doen als dit online kan geschieden, daar een persoonlijk bezoek aan de betreffende maatschappij organisatorisch onmogelijk is. Hoe een en ander werkt en wat er moet worden aangeleverd, leest u hier.
Niet vergeten!
Door de spanning van het moment kunnen veel zaken vergeten worden die kunnen zorgen dat het ondertekenen van de koopakte bij de notaris niet kan doorgaan. Zo dient u, als u de woning aankoopt met een financiering via een Spaanse organisatie, de bank te vragen te zorgen dat alle stukken met betrekking tot de hypotheek minimaal tien dagen vóór ondertekening van de koopakte bij de notaris liggen. Ook dient u in dat geval, minimaal vierentwintig uur vóór ondertekening van de koopakte, een eerste afspraak bij de notaris te hebben ter uitleg van de hypotheekakte. Tevens dient u, als betaling via de derdengeldenrekening van de notaris niet mogelijk is, minimaal veertien dagen vóór ondertekening van de koopakte bij de notaris, een bankcheque aan te vragen voor betaling van het restbedrag. Kunt u het restbedrag overmaken naar de derdengeldenrekening van de notaris, dan dient u een certificaat van eigendom van de bankrekening vanwaar u het restbedrag gaat overmaken aan te leveren. Als u naar Spanje gaat emigreren, is het raadzaam om u uit te laten schrijven uit de gemeente van uw thuisland en dit uitschrijfbewijs mee te nemen daar hier bij de Spaanse gemeente om gevraagd kan worden. Vergeet ook de geboortecertificaten van alle gezinsleden niet op te vragen en laat een vertaling maken van uw trouwboekje.
Eerst even sparren?
Met zoveel informatie beschikbaar op internet, de televisie en in alle overige media, in combinatie met de angstaanjagende verhalen van ‘ervaren huizenkopers’ op de terrasjes, begrijpen wij heel goed dat het u wellicht behoorlijk gaat duizelen en u door de bomen het bos niet meer ziet, waardoor u misschien af gaat zien van uw droom: een eigen woning onder de Spaanse zon. Een oriënterend en geheel vrijblijvend gesprek op één van onze kantoren kan dan zeer verhelderend zijn zonder dat u meteen iets verplicht bent. Wij zijn er zeker van dat ook u voordeel zult hebben bij onze brede expertise. Wilt u liever eerst telefonisch meer informatie over onze mogelijkheden? Bel ons dan tijdens onze kantooruren. Wij spreken gewoon uw taal, dus dat is wel zo makkelijk.
Maak een afspraak
Let op: het maken van een afspraak op onze kantoren in Nerja en Benissa is op dit moment alleen mogelijk voor het bespreken van onze mogelijkheden met betrekking tot juridische dienstverlening en aankoopbegeleiding.