Om in Spanje te mogen verhuren dient u over een geldige verhuurlicentie te beschikken. Zonder verhuurlicentie mag u in Spanje niet voor vakantieperiodes verhuren en kunt u uw accommodatie niet aanbieden op de portalen van bijvoorbeeld Airbnb of Booking. We bieden u graag helderheid over het aanvragen van de in heel Spanje verplichte verhuurvergunning, geven u uitleg over de recente verhuurregels en kunnen u helpen met een vlotte en zorgeloze aanvraag. Als u uw vastgoed in Spanje te huur aanbiedt zonder verhuurlicentie kunnen daar voor u nare consequenties aan verbonden zijn, zelfs als u geen kwade bedoelingen heeft. Dit wilt u vanzelfsprekend voorkomen en met onze expertise kan dat.
Het NRA-nummer
Na een uitspraak van het Spaans Hooggerechtshof is het (voorlopig) voor verhuurders in Spanje niet langer verplicht om voor hun woning een landelijk NRA-nummer (Número de Registro de Alquiler) aan te vragen. Dit hadden verhuurders nodig voordat zij hun woning via platforms als Airbnb of Booking konden aanbieden. Het Spaanse Hooggerechtshof heeft het landelijke register voor korte termijn verhuur in mei 2026 ongeldig verklaard. Met de uitspraak krijgen verschillende autonome regio’s gelijk, waaronder Valencia en Andalusië. Zij hadden de maatregel aangevochten omdat Madrid volgens hen een terrein betrad dat aan de regio’s is voorbehouden. Wel bent u verplicht om in elke publicatie het licentienummer van uw verhuurlicentie te vermelden.
Vereniging van Eigenaren
Als u een verhuurlicentie gaat aanvragen en uw woning is onderdeel van een complex of urbanisatie, weet dan dat, tenzij anders bepaald in de statuten, 60% van de eigenaren toestemming moet verlenen. In Catalonië echter wordt de toeristische verhuur geregeld door het Catalaanse Burgerlijk Wetboek. Volgens artikel 553-11 van dit wetboek kunnen gemeenschappen van eigenaren het gebruik van appartementen voor toeristische doeleinden beperken of verbieden, mits dit besluit wordt genomen met een meerderheid van 80% van de eigenaren en hun aandelen in de gemeenschap. Voordat een dergelijke verbodsbepaling juridisch bindend is, moet deze worden opgenomen in de statuten van de gemeenschap en ingeschreven in het eigendomsregister. Dit vereist dat de statuten worden vastgelegd in een notariële akte. Zonder deze inschrijving is het verbod niet afdwingbaar tegenover derden, zoals nieuwe eigenaren. Vraag altijd om een schriftelijke verklaring van de VvE (Comunidad), dat verhuur is toegestaan, daar u dit dient te overleggen als u een verhuurlicentie gaat aanvragen.
Noodzakelijke documenten
Voor de aanvraag van een verhuurlicentie in Spanje dient u bij de aanvraag de volgende documenten in te dienen:
- Kopie paspoort/ID-kaart van alle eigenaren.
- NIE van alle eigenaren.
- Kopie eigendomsbewijs (Escritura) of recente Nota Simple.
- Kadastrale referentie. (als deze niet op het eigendomsbewijs of Nota Simple is aangegeven)
- Polis woon- en aansprakelijkheidsverzekering.
- Toestemmingsverklaring van de Vereniging van Eigenaren. (Comunidad)
- Actueel Certificaat van Toeristische Compatibiliteit (Certificado de Compatibilidad Urbanística) van de gemeente.
- Certificaat van eigendom van uw Spaans bankrekeningnummer. (Te downloaden op de internetpagina van uw Spaanse bank)
- Uw woonadres: Het adres waar u staat ingeschreven in uw thuisland of in Spanje.
- Het adres van de te verhuren woning: Het adres volgens het vastgoedregister/kadaster.
- Contactgegevens: Uw e-mailadres en (bij voorkeur) Spaans telefoonnummer.
- Foto’s en details van de accommodatie. (kamers, aantal bedden, badkamers, etc.).
Zonder bovenstaande gegevens kan géén verhuurlicentie worden aangevraagd. Ons kantoor heeft geen invloed op het acceptatiebeleid van de bij de aanvraag betrokken instanties.
Minimumeisen voor de accommodatie
Buiten de hierboven aangegeven documenten en informatie, dient de accommodatie aan bepaalde minimumeisen voldoen. Zo dient de woning voldoende geventileerd te kunnen worden. Verder dienen de volgende zaken aanwezig te zijn:
- Ventilatoren of airconditioning in elk vertrek
- Minimaal één bed in elke slaapkamer
- Basisinrichting (servies, bestek, kookgerei, etc.)
- Voldoende warm water voor het aantal slaapplekken
- Stabiele elektriciteit
- EHBO-kit
- Spaans telefoonnummer voor noodgevallen
- Klachtenformulieren van de regio waarin de accommodatie gesitueerd is
- Een zichtbaar VT-bord met uw licentienummer
Afwijkende regels en eisen
Spanje heeft zeventien autonome regio’s en elke regio heeft zijn eigen wetten, regels en voorschriften voor het verhuren van woningen voor vakantieperiodes. Zo dient u als u een woning wilt verhuren in de grote steden als Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga, etc, een certificaat of rapport van de gemeente betreffende de compatibiliteit met het bestemmingsplan (ICU/CCU) te kunnen overleggen. In de gehele Valenciaanse regio dient u een door de Valenciaanse overheid te verstrekken verklaring van verantwoordelijkheid voor het starten van toeristische activiteiten te overleggen bij de aanvraag van de verhuurlicentie. In sommige regio’s is het verplicht om, naast een verhuurlicentie, tevens de verhuur te koppelen aan het centrale systeem SES Hospedajes van de Spaanse overheid. Informeert u dit vooraf bij uw gemeente of de bij toeristische verhuur betrokken instantie. Het is vrijwel onmogelijk om zonder een gunstig bestemmingsplan van de gemeente nog langer een verhuurlicentie te krijgen. Het verstrekken van verhuurlicenties voor woningen in het buitengebied (campo) of nabij beschermde (natuur)gebieden wordt steeds lastiger. Verder dient u er rekening mee te houden dat in steeds meer steden en/of regio’s, de verhuurlicentie elke 5 jaar dient te worden verlengt.
Is een verhuurlicentie overdraagbaar?
Een verhuurlicentie in Spanje is overdraagbaar, maar is in alle gevallen gekoppeld aan de naam van de huidige eigenaar en het adres van de woning. Bij verkoop van een woning met bestaande verhuurlicentie is het dan ook van belang dat de de titulariteit (het eigenaarschap) van de vergunning, via een separate administratieve procedure, correct wordt overgezet op naam van de nieuwe eigenaar. Zo voorkomt u vervelende problemen met verhuurplatforms, controles en de geldigheid van de verhuurvergunning. Afhankelijk van de gemeente en/of regio waarbinnen de woning gesitueerd is, dient de titulariteit bij woningverkoop vaak binnen 10 tot 30 dagen na de overdracht worden overgedragen, anders vervalt de verhuurlicentie en daarmee het recht op verhuur en publicatie.
Wilt u dat wij u helpen?
Het aanvragen van een verhuurlicentie is een gecompliceerde maar essentiële stap als u uw woning wilt verhuren in Spanje. Door de juiste stappen te volgen voorkomt u, vaak financiële, problemen en kunt u veilig en legaal uw woning in Spanje verhuren. Wilt u dat wij u helpen met de aanvraag van een verhuurlicentie? Dan bedraagt ons tarief voor de aanvraag van een verhuurlicentie € 495,- (exclusief belastingen en leges), op basis van vooruitbetaling bij het aangaan van de opdracht. In bepaalde regio’s stelt men een bij een notaris in Spanje opgemaakte machtiging verplicht om een andere persoon uit uw naam een verhuurlicentie aan te laten vragen. Als u ons kantoor als gevolmachtigde wilt opnemen, zijn de kosten hiervan, te weten € 495,-, niet inbegrepen in ons tarief.
Registratie gasten
Zodra u gaat verhuren bent u verplicht om uw gasten binnen vierentwintig uur na aankomst te registreren bij de lokale politie of Guardia Civil. Verder dient u jaarlijks belastingaangifte te doen over uw inkomsten, ook als u zelf niet in Spanje woonachtig bent. Daarbij dient de woning, om de verhuurlicentie te behouden, altijd te voldoen aan de gemeentelijke regelgeving omtrent vakantieverhuur. Dit kan op elk moment en zonder aankondiging ter plaatse worden gecontroleerd door de gemeente.
Jaarlijks verhuuroverzicht
Het online portaal van het Spaanse vastgoedregister beschikt over een programma dat speciaal is ontworpen om het informatieformulier voor korte termijn verhuur in te vullen en in te dienen bij het register. Deze digitale tool is ontwikkeld naar aanleiding van de verplichtingen vastgelegd in Besluit VAU/1560/2025, dat de verzameling van gegevens met betrekking tot tijdelijke verhuur regelt. Dit systeem wordt gebruikt om jaarlijks te controleren of verhuurders zich aan de regels houden. De overheid wil hiermee meer transparantie creëren en illegale verhuur aanpakken. In deze jaarlijkse verklaring moet u onder andere aangeven wanneer de woning is verhuurd, hoeveel gasten er verbleven en om welk type verhuur het ging. Deze gegevens worden gekoppeld aan de verhuurlicentie. Wie de verhuurresultaten niet of te laat indient, loopt het risico dat de verhuurlicentie automatisch wordt ingetrokken. In dat geval kan de woning niet langer worden aangeboden op platforms zoals Airbnb en Booking en zijn deze platforms verplicht de advertentie direct te verwijderen. Het is daarom verstandig om niet tot het laatste moment te wachten. De verhuurresultaten kunnen alleen digitaal worden ingediend. Wilt u dat wij uw verhuurresultaten indienen? Klik dan hier.
Fiscale implicaties
De eigenaar van een vakantieobject in Spanje heeft bepaalde fiscale verplichtingen waaraan dient te worden voldaan. Huurinkomsten zijn onderworpen aan belastingen en het is van cruciaal belang om de belastingregels voor huurinkomsten te begrijpen om aan de regels te blijven voldoen. Bovendien moeten eigenaren voldoen aan fiscale verantwoordelijkheden, zoals registratie bij de belastingdienst en het indienen van passende belastingaangiften. Door zich aan deze toeristische huurvereisten te houden, worden financiële boetes vermeden en een goede reputatie bij de Spaanse belastingdienst behouden. Het is dus zeker aan te raden om de administratie van uw te verhuren woning in handen te geven van een goede gestor (accountant).
Gezondheids- en veiligheidsnormen
Een ander essentieel aspect van de wettelijke verplichtingen voor eigenaren van vakantieobjecten in Spanje is het waarborgen van de naleving van de gezondheids- en veiligheidsvoorschriften. Naleving van de veiligheidseisen voor huurobjecten kan bestaan uit het nemen van adequate brandveiligheidsmaatregelen, het aanwezig zijn van een EHBO-set, het onderhouden van elektriciteits- en gasinstallaties, een goed zichtbaar telefoonnummer voor noodgevallen en het verstrekken van adequate bewegwijzering en noodinformatie. Bovendien is het belangrijk om te voldoen aan de gezondheidsvoorschriften voor toeristische accommodaties, zoals het handhaven van netheids- en hygiënenormen.
Gevolgen bij niet-naleving
Biedt u de woning zonder verhuurlicentie aan op online platforms, uw website of advertenties en/of ontbreekt sowieso een verhuurlicentie? Dan is een boete de onvermijdelijke uitkomst evenals een bijna zekere beperking van de verhuuractiviteiten of zelfs intrekking van een verhuurlicentie. De exacte boetes voor het ontbreken van een verhuurlicentie verschillen per regio, maar kunnen al snel oplopen tot € 6.000,- bij een eerste overtreding. Hogere boetes, tot zelfs € 60.000,- worden doorgaans alleen opgelegd bij herhaling, opzettelijke fraude of als er sprake is van meerdere overtredingen tegelijk. Niet alleen de verhuurders, maar ook de platforms kunnen aansprakelijk worden gesteld als zij zonder verhuurlicentie vakantieverblijven blijven aanbieden. Op basis van de Europese Verordening (EU) 2024/1028 dienen zij deze identificatiegegevens actief te controleren. Niet-geregistreerde advertenties moeten ze direct verwijderen of blokkeren.
Meer weten?
Bent u klaar om zonder zorgen te verhuren in Spanje? HouseVision ondersteunt u niet alleen bij het aanvragen van de verhuurlicentie, maar ook met de verplichte registratie van uw jaarlijkse verhuurresultaten, met Spaanse fiscale, juridische en administratieve procedures en diverse vastgoedvraagstukken. Een oriënterend gesprek verplicht u tot niets maar kan zeer verhelderend zijn. Wij zijn er zeker van dat ook u voordeel zult hebben bij onze brede expertise. Wilt u meer informatie over onze mogelijkheden? Bel ons dan tijdens onze kantooruren. Wij spreken gewoon uw taal, dus dat is wel zo makkelijk. Wilt u meteen een verhuurlicentie aanvragen? Vul dan het formulier hieronder zo volledig mogelijk in en stuur het door. Na ontvangst nemen wij zo spoedig mogelijk contact met u op.
Uw verhuurlicentie aanvragen