De associatieve vastgoedadvocaten van HouseVision zijn gespecialiseerd in zaken die vallen onder het Spaans vastgoedrecht. Het Spaans vastgoedrecht omvat niet alleen de aan- en verkoop van een huis of bedrijfspand in Spanje. Ook andere rechtsgebieden die betrekking hebben op onroerende zaken en registergoederen, zoals het recht van hypotheek, vruchtgebruik of mandeligheid, vallen hieronder. Maar ook appartementsrecht, huurrecht en bouwrecht zijn onderdeel van vastgoedrecht in Spanje. Onze vastgoedadvocaten bieden daarom een dienstverlening die verder gaat dan alleen het beoordelen van een koopovereenkomst of huurproblemen.
Koop en verkoop van onroerend goed in Spanje
Steeds meer mensen kiezen voor het kopen van een woning of een ander vastgoed object in Spanje, of kiezen ervoor hun Spaanse woning te verkopen. De aan- of verkoop van onroerend goed wordt ook in Spanje geregeld middels een koopovereenkomst. Bij woningen worden vaak standaardcontracten gebruikt. Er gelden verschillende wettelijke regels ter bescherming van de particuliere koper waar nauwelijks van afgeweken kan worden. In een contract worden ook de bijzonderheden die zich bij de koop voordoen neergelegd, zoals het bestaan van een erfdienstbaarheid of kettingbeding. Het is daarom erg belangrijk om u vooraf goed te laten adviseren over de inhoud en consequenties van een koopovereenkomst. HouseVision biedt hierin praktisch advies en adequate begeleiding.
Verborgen gebreken en aansprakelijkheid
Natuurlijk verloopt niet elk (ver)kooptraject moeizaam of met problemen. Maar niet zelden ontstaan pas na de levering problemen. Zo kan de koper na verloop van tijd gebreken ontdekken in het gekochte die hij niet kende bij het aangaan van de koopovereenkomst. De vraag rijst dan wie er aansprakelijk is voor deze verborgen gebreken. Verder kan er sprake zijn van fouten die door de verkopend of aankopend makelaar zijn gemaakt in het begeleidingsproces, met alle gevolgen van dien. Zo kunnen onjuiste mededelingen van een makelaar tot aansprakelijkheid van de makelaar leiden. En hoewel een notaris in Spanje een andere rol heeft dan u in uw thuisland wellicht gewent bent, kan ook hij aansprakelijk zijn als hij zijn zorgplicht schendt. Dat is het geval als hij niet handelt zoals van een redelijk bekwaam notaris mag worden verwacht. Via het tuchtrecht of een civiele procedure kunnen de associatieve vastgoedadvocaten van HouseVision de notaris aansprakelijk stellen voor de schadelijke gevolgen van zijn fouten.
Appartementsrecht
Het Spaans appartementsrecht gaat over het reilen en zeilen binnen een Vereniging van Eigenaren, de zogenaamde ‘Comunidad’. Wie in Spanje een appartement koopt, is automatisch lid van de Comunidad. In de meeste gevallen levert dat geen problemen op, maar soms ontstaan hierdoor (hoog oplopende) conflicten. De belangrijkste rechten en plichten van appartementseigenaars staan in de Splitsingsakte en in het huishoudelijk reglement. Daarnaast is in het huishoudelijk reglement de omgang tussen de verschillende eigenaren is geregeld, zodat elke bewoner weet wat wel en wat niet is toegestaan binnen de woongemeenschap. Een appartementseigenaar heeft in Spanje medewerking van een meerderheid van de Comunidad nodig indien hij wijzigingen wil aanbrengen in de gemeenschappelijke gedeeltes van een appartementencomplex of het huishoudelijk reglement. Ook bij veranderingen in een privé-gedeelte is soms toestemming van de Comunidad nodig. Indien de meerderheid van de Comunidad toestemming weigert, kan vervangende machtiging worden verkregen via de daartoe bevoegde rechter.
Huurrecht
Het antwoord op de vraag welke regels in Spanje van toepassing zijn bij huur en verhuur, hangt in het huurrecht vooral af van de vraag wat er verhuurd wordt. In het vastgoed zijn er vier verschillende huurregimes: huur woonruimte, huur vakantieruimte, huur commerciële ruimte en huur overige.
Huur woonruimte
Het huurrecht woonruimte wordt in Spanje gekenmerkt door veel strenge en nog steeds ook enorm veel onduidelijke en onlogische regels die verplicht van toepassing zijn. Zo is het bijvoorbeeld niet zonder meer mogelijk om een huurovereenkomst die voor minimaal een jaar is aangegaan tussentijds op te zeggen voordat de wettelijk vastgelegde uiterlijke huurperiode is verstreken. De huurder heeft in Spanje namelijk verregaande huurbescherming. Ook ten aanzien van een jaarlijkse verhoging van de huurprijs heeft de huurder rechten. Deze mag, tenzij schriftelijk anders overeengekomen, jaarlijks met niet meer dan de dan geldende index verhoogd worden, maar nimmer met meer dan 3%.
Huur vakantieruimte
Het huurrecht vakantieruimte wordt in Spanje gekenmerkt door in de eerste plaats de verplichte verhuurvergunning, die steeds minder vaak wordt afgegeven. Deels omdat de regels waaraan de te verhuren ruimte moet voldoen en deels omdat meer en meer gemeentes de wildgroei van vakantieverblijven een halt toe willen roepen. Daarbij wil de Spaanse overheid de verhuur voor lange termijn (minimaal 12 maanden) stimuleren vanwege de voortdurende schaarste van huurwoningen. Het ontbreken van een verhuurvergunning kan de verhuurder al snel een boete opleveren van enkele tienduizenden euro’s.
Huur commerciële ruimte
Alhoewel deze tak van het huurrecht doorgaans wordt aangeduid als ‘huur commerciële ruimte’ is het veel breder dan dat. De bescherming voor huurders van een commerciële ruimte is weliswaar beperkter is dan bij woonruimte, ook hier gelden beschermende bepalingen. Zo is opzegging van de huur door de verhuurder niet zonder meer mogelijk en kan de huurprijs in sommige gevallen worden aangepast. Daarbij is het bij wanbetaling erg lastig om de huurder uit te laten zetten, daar de verhuurder daarmee in conflict komt met de Spaanse wet die bepaald dat het niet is toegestaan een persoon zijn bron van inkomsten te ontnemen.
Huur overige
Deze vorm van huurrecht geldt voor al het vastgoed in Spanje dat niet kwalificeert is als woonruimte, vakantieruimte of commerciële ruimte. Hiervoor gelden nauwelijks beschermende wettelijke bepalingen. Het is alleen mogelijk om in sommige gevallen gedurende een beperkte periode te worden beschermd tegen ontruiming. Voor de rest is deze vorm van huur onbeschermd en is het dus zaak om alle belangrijke zaken goed in een huurovereenkomst op te nemen.
Hiermee kunnen wij u helpen
Ongeacht welk huurregime op uw situatie van toepassing is, kunnen wij u van advies voorzien. Onder meer in de volgende situaties kunnen wij u helpen:
- problemen met betrekking tot de beëindiging van de huur;
- huuropzegging;
- indeplaatsstelling;
- aanpassing van de huurprijs;
- gebreken in het gehuurde;
- ontruiming van het verhuurde;
- opmaken of controleren huurovereenkomsten.
Bouwrecht
Het Spaans bouwrecht gaat over de regels die gelden bij aanneming en bij de uitvoering van bouwprojecten. In het Spaans Burgerlijk Wetboek zijn daarvoor regels opgenomen, maar in de praktijk zijn de algemene voorwaarden meestal veel belangrijker, waarbij de sectorspecifieke voorwaarden uiteraard de belangrijkste en meteen meest complexe zijn. Voor een advocaat bouwrecht is het van belang dat hij of zij niet alleen verstand heeft van de regels, maar van het hele bouwproces. De meeste geschillen in het bouwrecht zijn namelijk technisch van aard. Naast kennis van de juridische details is het dan ook bijzonder nuttig dat een advocaat snapt wat er bouwtechnisch speelt. Wij hebben ruime ervaring op dit terrein. In de volgende gevallen kunnen wij u juridisch adviseren of bijstaan:
- contractonderhandelingen tussen (onder)aannemer en opdrachtgever;
- bouwmanagement en -controle;
- uitleg en toepassing van contractvoorwaarden;
- vertraging en bouwtijdoverschrijding;
- discussies over meer- en minderwerk;
- gebreken in de uitvoering;
- verborgen gebreken;
- problemen bij de oplevering;
- bouwarbitrage.
Wat is ons tarief?
De meeste dienstverlenende bedrijven doen vaag en geheimzinnig over de gehanteerde tarieven. Wij zijn niet zo moeilijk en maken het niet te ingewikkeld wat betreft onze tarieven. Bij juridisch advies bedraagt ons tarief, voor particuliere cliënten, voor het eerste inleidend consult € 45,- voor het eerste uur, daarna hanteren wij een concurrerend uurtarief van € 150,-, met facturatie per gewerkt kwartier. Wij rekenen geen kantoorkosten. Voor bedrijven/instanties en in zaken die bijzonder specialistische kennis vereisen of die met spoed behandeld moeten worden, kan een hoger tarief worden berekend, beginnend van € 250,– per uur, met facturatie per gewerkt kwartier. Vanzelfsprekend wordt dit vooraf met u besproken. In voorkomende gevallen kan een vast all-in tarief worden afgesproken.
Hoe nu verder?
Een oriënterend gesprek verplicht u tot niets maar kan zeer verhelderend zijn. Wij zijn er zeker van dat ook u voordeel zult hebben bij onze brede expertise. Wilt u meer informatie over onze mogelijkheden? Bel ons dan tijdens onze kantooruren. Wij spreken gewoon uw taal, dus dat is wel zo makkelijk. Wij geven u graag telefonisch meer informatie over onze mogelijkheden waarbij wij erop vertrouwen dat u begrijpt dat wij geen juridisch loket zijn, maar onze dienstverlening uitvoeren met een winstoogmerk. Wij verzoeken u dan ook vriendelijk om voor juridisch advies een afspraak te maken voor een eerste consult op ons kantoor. Als u uw gegevens achterlaat op onderstaand formulier en doorstuurt, is ons streven om binnen twee werkdagen contact met u op te nemen voor het maken van een afspraak.
Deze dienst aanvragen